ST環(huán)球：整體上市與跨江戰(zhàn)略推薦
2007-01-24 00:00
投資要點(diǎn):
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦。集團(tuán)已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優(yōu)質(zhì)土地?cái)M分兩步全部注入公司，公司在江北的優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，增強(qiáng)資本資產(chǎn)實(shí)力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長(zhǎng)。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。
董事長(zhǎng)張桂平為業(yè)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)人物，預(yù)計(jì)公司將與蘇寧電器在業(yè)務(wù)上戰(zhàn)略合作，在資本市場(chǎng)上共享長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者平臺(tái)，使公司成為具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的全國性知名的房地產(chǎn)公司。
2007年公司與集團(tuán)江北項(xiàng)目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇，將長(zhǎng)期提升萬畝地產(chǎn)的價(jià)值。若集團(tuán)在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲得成功，則有望成為一線藍(lán)籌。
2007年初增發(fā)后開發(fā)全部項(xiàng)目將帶來52億元銷售凈利潤(rùn)，每股帶來10.65元凈利潤(rùn)，EPS年增長(zhǎng)100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價(jià)為15.6元，給予“推薦”評(píng)級(jí)。公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
注意增發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、基本面變化或國家宏觀調(diào)控帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。
借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦
公司原名為吉林紙業(yè)股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團(tuán)受讓吉林市國有資產(chǎn)公司20009萬股取得公司的控股權(quán)(50.06%)。2005年度公司進(jìn)行了重大債務(wù)重組，吉林紙業(yè)的全部資產(chǎn)低償了全部債務(wù)，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團(tuán)通過收購*ST吉紙控股權(quán)成為*ST吉紙股東，以經(jīng)營性資產(chǎn)注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對(duì)價(jià)安排。
公司收購、重大資產(chǎn)重組以及債務(wù)重組后，蘇寧集團(tuán)向上市公司置入了天華百潤(rùn)(蘇寧·天潤(rùn)城項(xiàng)目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權(quán)，使公司無償獲得40278萬元的經(jīng)營性資產(chǎn)凈資產(chǎn)，由一個(gè)瀕臨退市的績(jī)差公司變更為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與混凝土生產(chǎn)銷售的優(yōu)質(zhì)上市公司，每股凈資產(chǎn)將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業(yè)務(wù)將變更為房地產(chǎn)開發(fā)及混凝土生產(chǎn)、銷售，成為蘇寧集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司。
實(shí)力雄厚的控股股東—蘇寧環(huán)球集團(tuán)
1、公司董事長(zhǎng)張桂平—行業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長(zhǎng)張近東為同胞兄弟，大學(xué)本科學(xué)歷，建筑學(xué)專業(yè)副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協(xié)常委，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟副主席，江蘇省工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，江蘇省工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，東南大學(xué)董事，南京師范大學(xué)董事、教授，江蘇省光彩事業(yè)促進(jìn)會(huì)第二屆理事會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。
被南京市政府評(píng)為2003年度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)先進(jìn)個(gè)人，榮獲2002年社會(huì)主義建設(shè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)?wù)拢?005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。
2005年12月10日起任ST環(huán)球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長(zhǎng)、總裁。
2、多元化經(jīng)營總資產(chǎn)超過60億元的蘇寧環(huán)球集團(tuán)
蘇寧集團(tuán)始創(chuàng)于1987年，始創(chuàng)人張桂平先生。蘇寧集團(tuán)從電器貿(mào)易做起，1992年開始進(jìn)入地產(chǎn)界，如今集團(tuán)已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)連鎖、醫(yī)藥科技、五星級(jí)酒店、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、通用航空、門窗制造、物業(yè)管理等于一身，總資超過60億元的超級(jí)航空母艦，成為國內(nèi)首屈一指的大型綜合性民營企業(yè)。經(jīng)過十幾年洗禮的蘇寧集團(tuán)，在江蘇省內(nèi)外已然顯現(xiàn)王者風(fēng)范，企業(yè)的美譽(yù)度也日益提升。為了適應(yīng)企業(yè)集團(tuán)的高速度、多元化發(fā)展，2004年蘇寧集團(tuán)更名為蘇寧環(huán)球集團(tuán)。
近年來集團(tuán)榮獲“中國企業(yè)500強(qiáng)”、“全國民營企業(yè)五百強(qiáng)前十名”等榮譽(yù)稱號(hào)，旗下的蘇寧地產(chǎn)榮獲“2003年度南京市民營企業(yè)納稅第一大戶”、“江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)、民企第一強(qiáng)”的殊榮，同時(shí)還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業(yè)’”、“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位”、“江蘇省工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)單位”、“江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位”、“2004年中國住交會(huì)名企”等幾十項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，由蘇寧地產(chǎn)傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會(huì)名盤”稱號(hào)，在社會(huì)各界享有極高聲譽(yù)。
21世紀(jì)，蘇寧環(huán)球集團(tuán)做出多元化發(fā)展的戰(zhàn)略決策，對(duì)集團(tuán)進(jìn)行擴(kuò)充，揮師大舉進(jìn)軍商業(yè)連鎖、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、門窗制造等熱門行業(yè)、為企業(yè)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)。蘇寧環(huán)球集團(tuán)一直堅(jiān)持把最好的產(chǎn)品、最好的服務(wù)、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅(jiān)定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，南京地產(chǎn)界的領(lǐng)跑者
蘇寧集團(tuán)1992年成立以來，潛心打造房地產(chǎn)品牌。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，始終以“高質(zhì)、高標(biāo)、高效”為目標(biāo)，秉承“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誠信服務(wù)”的企業(yè)宗旨，不斷開發(fā)新項(xiàng)目。集團(tuán)旗下的蘇寧地產(chǎn)至今已累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近40個(gè)，開發(fā)面積超過300萬平方米。相繼開發(fā)了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環(huán)球大廈、蘇寧環(huán)球精品商城、蘇寧環(huán)球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環(huán)球大廈是蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)南京商務(wù)樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業(yè)加速競(jìng)爭(zhēng)的背景下，蘇寧地產(chǎn)在市場(chǎng)把握、產(chǎn)品研發(fā)、營銷、工程質(zhì)量控制和物業(yè)管理服務(wù)等方面一直走在市場(chǎng)的前端。
作為南京地產(chǎn)界的領(lǐng)跑者，蘇寧地產(chǎn)一直以創(chuàng)新和服務(wù)享譽(yù)業(yè)界。經(jīng)過十幾年發(fā)展的蘇寧地產(chǎn)，在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)出王者風(fēng)范。2004年，蘇寧地產(chǎn)被評(píng)為中國住交會(huì)“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產(chǎn)的強(qiáng)大實(shí)力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產(chǎn)開發(fā)歷程的蘇寧地產(chǎn)在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)王者風(fēng)范，21世紀(jì)，集團(tuán)響應(yīng)江蘇省“沿江大開發(fā)”的戰(zhàn)略決策，揮師進(jìn)軍江北新區(qū)，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區(qū)的土地，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿Α?
目前正在開發(fā)的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發(fā)注入)、蘇寧·天潤(rùn)城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發(fā)注入)、佛手湖環(huán)球度假村(可能在下一次增發(fā)注入)等大盤已經(jīng)或?qū)⑷鎲?dòng)，蘇寧·天潤(rùn)城在江北以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，低廉的房?jī)r(jià)受到了購房者追捧。
5、承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司
2005年公司重組時(shí)，蘇寧環(huán)球集團(tuán)將公司定位為集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)，并承諾蘇寧集團(tuán)的未來發(fā)展戰(zhàn)略是優(yōu)先扶持公司的發(fā)展，幫助公司做大、做強(qiáng)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，將對(duì)其控制或獲取的其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源適合以適當(dāng)方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅均有)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、運(yùn)作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的知名企業(yè)，5年后在行業(yè)內(nèi)排名前5位。
集團(tuán)在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團(tuán)在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團(tuán)公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區(qū)廉價(jià)拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤(rùn)城4294畝土地以及將通過定向增發(fā)拿進(jìn)來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規(guī)劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產(chǎn)的價(jià)值，若全部開發(fā)將帶來可觀利潤(rùn)。
2、集團(tuán)在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、支持上市公司持續(xù)發(fā)展、提高上市公司房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)以及拓寬公司的產(chǎn)品線，集團(tuán)在南京江北大量?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目(擬獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn))；第二步：預(yù)計(jì)在下次增發(fā)購買集團(tuán)在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將拉開集團(tuán)公司優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司的序幕。公司實(shí)際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊(cè)資本5000萬元的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%的權(quán)益認(rèn)購8212.4665萬股(合計(jì)37038萬元)，將合計(jì)取得公司57.4828%股權(quán))，南通百匯物資公司認(rèn)購912.4962萬股，以現(xiàn)金認(rèn)購。上述1億股的增發(fā)價(jià)格為4.51元/股，增發(fā)股份為9125萬股，增發(fā)后總股本4.9099億股。
定向增發(fā)完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項(xiàng)目100%的權(quán)益。
第二步，預(yù)計(jì)在下一次定向增發(fā)時(shí)購買集團(tuán)公司剩余地產(chǎn)項(xiàng)目。如：擁有100%權(quán)益的佛手湖別墅項(xiàng)目和84%權(quán)益的威尼斯水城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將按市場(chǎng)價(jià)格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團(tuán)在南京江北的另外5609畝土地的成熟項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)權(quán)益。這樣公司在南京的土地儲(chǔ)備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，進(jìn)一步提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，極大地增強(qiáng)公司的資本資產(chǎn)實(shí)力，改善公司的財(cái)務(wù)狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發(fā)以及高速增長(zhǎng)。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區(qū)域開發(fā)，將晉升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長(zhǎng)春注冊(cè)了“北京蘇寧環(huán)球有限公司”及“長(zhǎng)春蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”兩家全資子公司，注冊(cè)資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設(shè)立拉開了公司在北京和長(zhǎng)春等跨區(qū)域發(fā)展的序幕，目前公司正在北京、長(zhǎng)春市和吉林市開拓市場(chǎng)，希望分得一杯羹。若跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略獲得成功，則公司的經(jīng)營管理水平將上一大臺(tái)階、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步完善、核心競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，公司將迅速從地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
南京“跨江戰(zhàn)略”是公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇
目前集團(tuán)與公司擁有的萬畝開發(fā)用地處于南京江北的浦口區(qū)，離長(zhǎng)江大橋只有一步之遙，該區(qū)域目前正是江北浦口區(qū)擬啟動(dòng)的“中心區(qū)”，是未來跨江戰(zhàn)略的橋頭堡。南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略，可讓公司在江北浦口區(qū)的萬畝土地長(zhǎng)期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區(qū)”中的重要組成部分，正從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)
南京市城市發(fā)展的主要趨勢(shì)和問題是，主城人地矛盾進(jìn)一步突出，拉開都市發(fā)展框架成為當(dāng)務(wù)之急；有序疏散舊城人口、提高新城區(qū)建設(shè)水平成為主城面前的主要問題等等。對(duì)此，2001年底，南京市制定了“保護(hù)老城、發(fā)展新區(qū)”，實(shí)施“一城三區(qū)”“三個(gè)集中一個(gè)疏散”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。在古城周邊拓展總面積達(dá)380平方公里的東山、仙林、江北3個(gè)新市區(qū)，以實(shí)現(xiàn)“工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、建設(shè)向新區(qū)集中、高校向大學(xué)城集中，疏散老城區(qū)人口”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個(gè)新市區(qū)，已有300多家企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，34所高校匯聚大學(xué)城，推動(dòng)南京實(shí)施空間發(fā)展戰(zhàn)略的“一城三區(qū)”決策，正在從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)槊篮玫默F(xiàn)實(shí)。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構(gòu)筑
A、江北浦口區(qū)擬啟動(dòng)“中心區(qū)”建設(shè)，是跨江戰(zhàn)略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”，江北的浦口新市區(qū)將成為南京未來城市建設(shè)的一個(gè)重點(diǎn)。浦口中心區(qū)將是江北地區(qū)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)，更是輻射帶動(dòng)蘇北、安徽等中西部地區(qū)發(fā)展的重要功能區(qū)，同時(shí)也是塑造濱江城市特色的關(guān)鍵地區(qū)，帶動(dòng)南京都市區(qū)跨江發(fā)展的副中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區(qū)城市建設(shè)基本上處于“零城市化狀態(tài)”，爭(zhēng)取用10年左右的時(shí)間，把該片區(qū)建設(shè)成為浦口未來的行政、商務(wù)和文化中心，完善江北新市區(qū)的城市功能，“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”將長(zhǎng)期提升江北房地產(chǎn)的價(jià)值。
B、跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)成熟
2005年，江北浦口區(qū)地方財(cái)政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個(gè)中心”建設(shè)規(guī)劃中的140多項(xiàng)重大支撐項(xiàng)目中，“浦口板塊”有15個(gè)項(xiàng)目，占全市10.7%。
跨江戰(zhàn)略使自主創(chuàng)新體系與產(chǎn)業(yè)體系正在形成?？缃瓚?zhàn)略使江北地區(qū)成為建設(shè)“五個(gè)中心”新的“增長(zhǎng)區(qū)”，而“五個(gè)中心”又是江北地區(qū)的支撐平臺(tái)。在“長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)中心”建設(shè)上，這里除了高新區(qū)外(南京高新區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)近200家，成為南京最密集的高新區(qū)，90%以上的高新技術(shù)企業(yè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán))，還有國家級(jí)化學(xué)工業(yè)園區(qū)，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業(yè)；在“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”建設(shè)上，軟件產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”在江北，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)旺盛，“一山三泉”生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展；在“長(zhǎng)江國際航運(yùn)物流中心”建設(shè)上，西壩港區(qū)和通江集輔助港區(qū)等均已全面啟動(dòng)建設(shè)；在“全國重要科教中心”建設(shè)上，南京工業(yè)大學(xué)、東南大學(xué)、南京大學(xué)、南京審計(jì)學(xué)院，在直接為江北創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設(shè)上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態(tài)之城。
通過“一城三區(qū)”、沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，江北兩區(qū)(浦口區(qū)和六合區(qū))實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)成熟。江南江北將統(tǒng)籌、聯(lián)動(dòng)、融合、平衡發(fā)展，“雙核驅(qū)動(dòng)”推進(jìn)南京實(shí)現(xiàn)新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設(shè)江北”戰(zhàn)略正在實(shí)施
江南主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已起到影響和帶動(dòng)作用。雨花臺(tái)區(qū)將建設(shè)南京南部商貿(mào)物流中心，提升軟件產(chǎn)業(yè)基地的水平和實(shí)力；建鄴區(qū)是“跨江發(fā)展”的先行區(qū)，使江心洲成為南京跨江發(fā)展的重要“落腳點(diǎn)”；沿江岸線最長(zhǎng)的老城區(qū)--下關(guān)區(qū)將成為“跨江發(fā)展中心輻射區(qū)”，下關(guān)電廠搬遷、生產(chǎn)型碼頭置換搬遷、大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規(guī)劃論證，浦口的頂山片區(qū)、泰山片區(qū)、江浦片區(qū)與江南主城的對(duì)接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機(jī)械、紡織、服裝等產(chǎn)業(yè)以及化工園等開發(fā)園區(qū)，構(gòu)建起一個(gè)龐大的工業(yè)框架，啟動(dòng)了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設(shè)讓江北與主城融合，筑高一體化發(fā)展平臺(tái)
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環(huán)線，分別經(jīng)長(zhǎng)江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環(huán)”?！笆晃濉逼陂g，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎(chǔ)上，將開建繞越公路東南環(huán)，繞越東北環(huán)連接長(zhǎng)江四橋，抵達(dá)雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環(huán)”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實(shí)質(zhì)性改善浦口區(qū)與主城區(qū)的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號(hào)線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號(hào)線前期的準(zhǔn)備工作，2012年之前建設(shè)3號(hào)線，如果浦口、六合兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，地鐵3號(hào)線有望提前開工建設(shè)。3號(hào)線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區(qū)和東山新市區(qū)，連接祿口機(jī)場(chǎng)、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對(duì)外交通樞紐。
跨江通道的建設(shè)為江北地區(qū)帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，也為南京打開了廣闊的發(fā)展空間?！半S著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，江南主城的土地資源與生態(tài)資源的承載力相對(duì)不足。而跨江發(fā)展，可讓江北豐富的土地與生態(tài)資源迅速增值。
4、市區(qū)、當(dāng)?shù)睾屯鈦砉ば诫A層是南京江北購房主力
市區(qū)、當(dāng)?shù)睾屯鈦砉ば诫A層，30歲左右的青年為該區(qū)域的購房主力。浦口區(qū)是南京的工業(yè)區(qū)，大企業(yè)和高校云集于此，擁有強(qiáng)大的購買力。目前該區(qū)域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區(qū)的房屋和物業(yè)價(jià)值。
2007年南京江北4個(gè)樓盤全面開工
公司與集團(tuán)擁有的南京江北浦口區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目：蘇寧·天潤(rùn)城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤(rùn)城(即天華百潤(rùn))項(xiàng)目(95%權(quán)益)
“天潤(rùn)城”由蘇寧環(huán)球集團(tuán)投資，蘇寧南京天華百潤(rùn)投資發(fā)展股份有限公司開發(fā)，是江北地區(qū)最大的樓盤之一、是離主城區(qū)最近的一個(gè)樓盤，建成后的“天潤(rùn)城”將集普通住宅、商業(yè)、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區(qū)。項(xiàng)目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，距長(zhǎng)江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項(xiàng)目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，泰山街道次中心區(qū)域，距長(zhǎng)江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級(jí)新城，位居江北沿江開發(fā)橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，緊鄰大橋北路、寶塔山風(fēng)景區(qū)，空氣清新。項(xiàng)目距長(zhǎng)江濱岸1公里，鄰近東南大學(xué)、南京大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院和高新區(qū)，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構(gòu)思，陽光景觀式的人文設(shè)計(jì)，社區(qū)由“二軸、一帶、一心、四島”融會(huì)貫通。整個(gè)居住區(qū)由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨(dú)特的景觀。
項(xiàng)目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發(fā)完畢，預(yù)計(jì)總投資68億元，上市公司擁有95%的權(quán)益。項(xiàng)目拿地成本低廉，樓面地價(jià)440元/平米，44萬元/畝。
項(xiàng)目已開發(fā)100萬平米建面，還剩3/4未開發(fā)。目前開發(fā)的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業(yè)者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項(xiàng)目品質(zhì)尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤(rùn)城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，在銷售中體現(xiàn)大型樓盤的綜合成本優(yōu)勢(shì)，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，利潤(rùn)率較低。開盤以來，起價(jià)2500元/平方米，最高價(jià)3700元/平方米，均價(jià)3180元/平方米。第一街區(qū)到第四街區(qū)均價(jià)從2500上升到3000元/平米，6街區(qū)銷售均價(jià)3300元/平米。目前第一街區(qū)、第二街區(qū)已交付，第三街區(qū)07年4月交付，第四街區(qū)07年6月交付，第五街區(qū)已售磬，07年10月交付。
已開發(fā)面積預(yù)計(jì)結(jié)算時(shí)間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續(xù)開發(fā)在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤(rùn)城”項(xiàng)目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規(guī)劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達(dá))，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號(hào)線在江北出口與蘇寧天潤(rùn)城相鄰，交通的改善為項(xiàng)目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤(rùn)城”和“威尼斯水城”(集團(tuán)項(xiàng)目，公司計(jì)劃07年購入)之間政府規(guī)劃2200畝的生活配套，預(yù)留用作醫(yī)院、商業(yè)、體育館等公共配套建設(shè)，在天潤(rùn)城內(nèi)，也規(guī)劃了商業(yè)街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經(jīng)完成?！疤鞚?rùn)城”項(xiàng)目的配套已在規(guī)劃中，部分已動(dòng)工。其中小區(qū)自帶配套：6所幼兒園、3所小學(xué)、2所中學(xué)，商業(yè)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，計(jì)劃引入鼓樓醫(yī)院、省人民醫(yī)院分院。社區(qū)中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個(gè)項(xiàng)目可共享資源。
“天潤(rùn)城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場(chǎng)，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等?，F(xiàn)有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業(yè)MALL取代，并將引進(jìn)蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進(jìn)駐，與小區(qū)僅一街之隔。商業(yè)圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業(yè)面積3萬多平米，是新街口商業(yè)圈的3倍?！耙徽臼健辟徫铮瑢⒔o“天潤(rùn)城”和威尼斯水城的業(yè)主帶來極大的方便。
2、集團(tuán)第一步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目--“天華硅谷”(100%權(quán)益)，2007年初向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入的資產(chǎn)
“天華硅谷”項(xiàng)目是公司2007年上半年的定向增發(fā)注入項(xiàng)目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目位于天潤(rùn)城西側(cè)，主要開發(fā)高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，涵蓋商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，將使公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由低端住宅向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)延伸，產(chǎn)品線大大豐富，項(xiàng)目的開發(fā)將增厚每股收益。
項(xiàng)目位于浦口區(qū)泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區(qū)域，占地382.6畝，西面為商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂區(qū)，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢(shì)取得一致，與周邊自然環(huán)境，區(qū)內(nèi)山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設(shè)計(jì)以小康住宅為起點(diǎn)，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂區(qū)于一身。
公共配套設(shè)施規(guī)劃有會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場(chǎng)、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場(chǎng)等。
項(xiàng)目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《國有土地使用權(quán)證》，由政府拆遷。總占地面積492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價(jià)1562元/平米(目前周邊地價(jià)128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價(jià)5500元／平方米；商業(yè)15.12萬平方米，均價(jià)7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤(rùn)總額9.09億元，稅后利潤(rùn)6.09億元。
“天華硅谷”項(xiàng)目施工分為三期，2006年11月開始基礎(chǔ)施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預(yù)售。2008-2009年結(jié)算。
項(xiàng)目前景
“天華硅谷”項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，地塊內(nèi)有良好的自然山體和大量的水面，可遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江開闊江景，自然條件和景觀優(yōu)越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項(xiàng)目所在地的交通將更加便利；項(xiàng)目毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、沿江都市工業(yè)園區(qū)以及南京大學(xué)、東南大學(xué)等多所高校校區(qū)，依托周邊區(qū)域幾十萬人的龐大消費(fèi)群體以及江北華東第一大商貿(mào)基地的人流消費(fèi)潛力，專注于打造特色商業(yè)區(qū)和高檔低密度生活小區(qū)，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。目前該地區(qū)的別墅、聯(lián)排別墅等高檔住宅銷售價(jià)格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業(yè)地產(chǎn)銷售均價(jià)基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預(yù)計(jì)集團(tuán)第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目---4500畝的“威尼斯水城”項(xiàng)目84%權(quán)益(擬第二次定向增發(fā)購買的項(xiàng)目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風(fēng)情生態(tài)水景度假社區(qū)。項(xiàng)目位于南京浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)，東臨長(zhǎng)江，八卦洲，東側(cè)是濱江大道，與南京市區(qū)隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區(qū)，浦洲路，南臨規(guī)劃中的過江隧道。與天潤(rùn)城相鄰，濱臨長(zhǎng)江，雄踞江北第一線，攬盡一江風(fēng)華。利用長(zhǎng)江自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造高雅環(huán)境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對(duì)話，建筑與水景對(duì)話，倡導(dǎo)人與自然和諧共生。
項(xiàng)目聘請(qǐng)美國設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格與品質(zhì)上走與天潤(rùn)城差異化的道路，即提高樓盤品質(zhì)和拓寬公司的產(chǎn)品線的道路，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨(dú)立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛(wèi)星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體的新城。配套會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場(chǎng)、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場(chǎng)等。
地塊與城市主要功能中心交通聯(lián)系十分方便，通過長(zhǎng)江大橋到達(dá)市區(qū)約20分鐘左右車程，到達(dá)浦口區(qū)商業(yè)中心只需5分鐘車程。目前到達(dá)市區(qū)主要通過用地兩側(cè)的規(guī)劃城市干道與長(zhǎng)江大橋相連。東側(cè)的濱江大道為城市景觀大道，西側(cè)為浦珠路為城市主干道，可由長(zhǎng)江大橋直接達(dá)到小區(qū)，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價(jià)在3000多元左右/平方米，多層均價(jià)在4000多元左右/平方米。目前售價(jià)在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結(jié)，將在2007年結(jié)轉(zhuǎn)。
集團(tuán)公司計(jì)劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將威尼斯水城(占地4500畝)項(xiàng)目公司90%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格將根據(jù)土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、公司股價(jià)以及項(xiàng)目的開盤情況為基準(zhǔn)定價(jià)并有一定的折扣，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
4、預(yù)計(jì)集團(tuán)第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目—“佛手湖別墅”項(xiàng)目100%權(quán)益(擬在第二次定向增發(fā)購買的項(xiàng)目)
“佛手湖別墅”項(xiàng)目位于南京江北浦口區(qū)以西，處南京老山風(fēng)景區(qū)，緊鄰珍珠泉旅游度假區(qū)，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨(dú)厚，是南京市是最好的地段，具備建設(shè)高檔旅游度假區(qū)的優(yōu)越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項(xiàng)目占地面積616畝，集團(tuán)購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態(tài)為獨(dú)棟別墅，預(yù)計(jì)07年開盤，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)售價(jià)將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結(jié)算。
佛手湖度假村建設(shè)項(xiàng)目包括：白金五星級(jí)超豪華酒店，高檔度假別墅，康復(fù)醫(yī)療中心及相關(guān)配套設(shè)施。建成后將成為一個(gè)集旅游度假，會(huì)務(wù)休閑，康復(fù)療養(yǎng)等多種服務(wù)功能于一體的國內(nèi)最高檔次的旅游度假村。
集團(tuán)公司計(jì)劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將“佛手湖別墅”項(xiàng)目公司股權(quán)84%轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格將根據(jù)土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、公司股價(jià)以及項(xiàng)目的開盤情況為基準(zhǔn)定價(jià)并有一定的折扣，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
盈利預(yù)測(cè)(2007年初增發(fā)后的盈利預(yù)測(cè))
假設(shè)前提：
公司按照正常開發(fā)計(jì)劃，開發(fā)天潤(rùn)城項(xiàng)目和天華硅谷項(xiàng)目等2個(gè)項(xiàng)目；
按照目前公司開發(fā)的正常進(jìn)度、近兩年的銷售價(jià)格預(yù)期；
公司的各項(xiàng)費(fèi)用水平和建造成本與市場(chǎng)水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長(zhǎng)20%，2006-2008年，年凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)在1800-2600萬元。
盈利預(yù)測(cè)
根據(jù)上述假設(shè)，我們認(rèn)為，公司目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備足以開發(fā)5年以上，2008年是利潤(rùn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的頭一年。預(yù)計(jì)2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發(fā)后項(xiàng)目開發(fā)帶來的盈利預(yù)期
公司在2007年初完成增發(fā)后，開發(fā)天潤(rùn)城項(xiàng)目和天華硅谷項(xiàng)目等2個(gè)項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)能帶來50.5億元的銷售凈利潤(rùn)，預(yù)期將帶來每股10.19元的凈利潤(rùn)收益。
風(fēng)險(xiǎn)因素分析
1、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺(tái)可能影響市場(chǎng)對(duì)房屋的供需量，從而影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響公司盈利預(yù)期帶來的風(fēng)險(xiǎn)；
2、公司增發(fā)計(jì)劃未如期完成，導(dǎo)致集團(tuán)資產(chǎn)注入的推遲造成盈利減少的風(fēng)險(xiǎn)；
3、公司經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；
4、公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響；
5、證券市場(chǎng)出現(xiàn)非理性的逆轉(zhuǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦。蘇寧環(huán)球集團(tuán)總資產(chǎn)超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，董事長(zhǎng)張桂平為業(yè)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)人物。集團(tuán)在南京江北新城浦口區(qū)擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿?，其?294畝已注入上市公司。集團(tuán)已承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、運(yùn)作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的知名企業(yè)。預(yù)計(jì)公司將與蘇寧電器在業(yè)務(wù)上戰(zhàn)略合作，資本市場(chǎng)上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)投資者的平臺(tái)。
集團(tuán)在江北5609畝優(yōu)質(zhì)土地?cái)M分兩步以較低價(jià)格全部注入公司，1、2007年初向?qū)嶋H控股人定向增發(fā)，獲得493畝天華硅谷項(xiàng)目100%的權(quán)益；2、預(yù)計(jì)第二次定向增發(fā)購買集團(tuán)擁有的616畝佛手湖別墅項(xiàng)目100%權(quán)益和4500畝威尼斯水城項(xiàng)目90%權(quán)益。公司在江北優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)地位和盈利能力，增強(qiáng)資本資產(chǎn)實(shí)力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長(zhǎng)。
公司擬在北京、長(zhǎng)春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。2007年公司和集團(tuán)在江北4個(gè)項(xiàng)目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇，將長(zhǎng)期提升萬畝地產(chǎn)的價(jià)值。若集團(tuán)能在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲成功，則上市公司有望成為一線藍(lán)籌股地產(chǎn)股。
2007年初增發(fā)后，公司2個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)將帶來52億元的銷售凈利潤(rùn)，給每股帶來10.19元的凈利潤(rùn)，公司的EPS將年增長(zhǎng)100%。預(yù)計(jì)2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲(chǔ)備和集團(tuán)公司悠久的房地產(chǎn)開發(fā)歷史是公司成為永續(xù)性的開發(fā)性房地產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，對(duì)這類公司我們用PE法給公司定價(jià)比較合適。按全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司的PE水平30倍計(jì)算，我們認(rèn)為公司中期內(nèi)的股價(jià)15.6元附近。
公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響。
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公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦。集團(tuán)已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優(yōu)質(zhì)土地?cái)M分兩步全部注入公司，公司在江北的優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力，增強(qiáng)資本資產(chǎn)實(shí)力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長(zhǎng)。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。
董事長(zhǎng)張桂平為業(yè)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)人物，預(yù)計(jì)公司將與蘇寧電器在業(yè)務(wù)上戰(zhàn)略合作，在資本市場(chǎng)上共享長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)的機(jī)構(gòu)投資者平臺(tái)，使公司成為具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的全國性知名的房地產(chǎn)公司。
2007年公司與集團(tuán)江北項(xiàng)目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇，將長(zhǎng)期提升萬畝地產(chǎn)的價(jià)值。若集團(tuán)在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲得成功，則有望成為一線藍(lán)籌。
2007年初增發(fā)后開發(fā)全部項(xiàng)目將帶來52億元銷售凈利潤(rùn)，每股帶來10.65元凈利潤(rùn)，EPS年增長(zhǎng)100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價(jià)為15.6元，給予“推薦”評(píng)級(jí)。公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響。
風(fēng)險(xiǎn)提示：
注意增發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、基本面變化或國家宏觀調(diào)控帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。
借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦
公司原名為吉林紙業(yè)股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團(tuán)受讓吉林市國有資產(chǎn)公司20009萬股取得公司的控股權(quán)(50.06%)。2005年度公司進(jìn)行了重大債務(wù)重組，吉林紙業(yè)的全部資產(chǎn)低償了全部債務(wù)，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團(tuán)通過收購*ST吉紙控股權(quán)成為*ST吉紙股東，以經(jīng)營性資產(chǎn)注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對(duì)價(jià)安排。
公司收購、重大資產(chǎn)重組以及債務(wù)重組后，蘇寧集團(tuán)向上市公司置入了天華百潤(rùn)(蘇寧·天潤(rùn)城項(xiàng)目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權(quán)，使公司無償獲得40278萬元的經(jīng)營性資產(chǎn)凈資產(chǎn)，由一個(gè)瀕臨退市的績(jī)差公司變更為一個(gè)以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與混凝土生產(chǎn)銷售的優(yōu)質(zhì)上市公司，每股凈資產(chǎn)將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業(yè)務(wù)將變更為房地產(chǎn)開發(fā)及混凝土生產(chǎn)、銷售，成為蘇寧集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司。
實(shí)力雄厚的控股股東—蘇寧環(huán)球集團(tuán)
1、公司董事長(zhǎng)張桂平—行業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長(zhǎng)張近東為同胞兄弟，大學(xué)本科學(xué)歷，建筑學(xué)專業(yè)副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協(xié)常委，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟副主席，江蘇省工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)，江蘇省工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，東南大學(xué)董事，南京師范大學(xué)董事、教授，江蘇省光彩事業(yè)促進(jìn)會(huì)第二屆理事會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。
被南京市政府評(píng)為2003年度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)先進(jìn)個(gè)人，榮獲2002年社會(huì)主義建設(shè)貢獻(xiàn)獎(jiǎng)?wù)拢?005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)。
2005年12月10日起任ST環(huán)球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長(zhǎng)、總裁。
2、多元化經(jīng)營總資產(chǎn)超過60億元的蘇寧環(huán)球集團(tuán)
蘇寧集團(tuán)始創(chuàng)于1987年，始創(chuàng)人張桂平先生。蘇寧集團(tuán)從電器貿(mào)易做起，1992年開始進(jìn)入地產(chǎn)界，如今集團(tuán)已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)連鎖、醫(yī)藥科技、五星級(jí)酒店、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、通用航空、門窗制造、物業(yè)管理等于一身，總資超過60億元的超級(jí)航空母艦，成為國內(nèi)首屈一指的大型綜合性民營企業(yè)。經(jīng)過十幾年洗禮的蘇寧集團(tuán)，在江蘇省內(nèi)外已然顯現(xiàn)王者風(fēng)范，企業(yè)的美譽(yù)度也日益提升。為了適應(yīng)企業(yè)集團(tuán)的高速度、多元化發(fā)展，2004年蘇寧集團(tuán)更名為蘇寧環(huán)球集團(tuán)。
近年來集團(tuán)榮獲“中國企業(yè)500強(qiáng)”、“全國民營企業(yè)五百強(qiáng)前十名”等榮譽(yù)稱號(hào)，旗下的蘇寧地產(chǎn)榮獲“2003年度南京市民營企業(yè)納稅第一大戶”、“江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)、民企第一強(qiáng)”的殊榮，同時(shí)還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業(yè)’”、“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位”、“江蘇省工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)單位”、“江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位”、“2004年中國住交會(huì)名企”等幾十項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，由蘇寧地產(chǎn)傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會(huì)名盤”稱號(hào)，在社會(huì)各界享有極高聲譽(yù)。
21世紀(jì)，蘇寧環(huán)球集團(tuán)做出多元化發(fā)展的戰(zhàn)略決策，對(duì)集團(tuán)進(jìn)行擴(kuò)充，揮師大舉進(jìn)軍商業(yè)連鎖、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、門窗制造等熱門行業(yè)、為企業(yè)集團(tuán)的可持續(xù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎(chǔ)。蘇寧環(huán)球集團(tuán)一直堅(jiān)持把最好的產(chǎn)品、最好的服務(wù)、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅(jiān)定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，南京地產(chǎn)界的領(lǐng)跑者
蘇寧集團(tuán)1992年成立以來，潛心打造房地產(chǎn)品牌。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，始終以“高質(zhì)、高標(biāo)、高效”為目標(biāo)，秉承“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誠信服務(wù)”的企業(yè)宗旨，不斷開發(fā)新項(xiàng)目。集團(tuán)旗下的蘇寧地產(chǎn)至今已累計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近40個(gè)，開發(fā)面積超過300萬平方米。相繼開發(fā)了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環(huán)球大廈、蘇寧環(huán)球精品商城、蘇寧環(huán)球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環(huán)球大廈是蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)南京商務(wù)樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業(yè)加速競(jìng)爭(zhēng)的背景下，蘇寧地產(chǎn)在市場(chǎng)把握、產(chǎn)品研發(fā)、營銷、工程質(zhì)量控制和物業(yè)管理服務(wù)等方面一直走在市場(chǎng)的前端。
作為南京地產(chǎn)界的領(lǐng)跑者，蘇寧地產(chǎn)一直以創(chuàng)新和服務(wù)享譽(yù)業(yè)界。經(jīng)過十幾年發(fā)展的蘇寧地產(chǎn)，在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)出王者風(fēng)范。2004年，蘇寧地產(chǎn)被評(píng)為中國住交會(huì)“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產(chǎn)的強(qiáng)大實(shí)力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產(chǎn)開發(fā)歷程的蘇寧地產(chǎn)在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)王者風(fēng)范，21世紀(jì)，集團(tuán)響應(yīng)江蘇省“沿江大開發(fā)”的戰(zhàn)略決策，揮師進(jìn)軍江北新區(qū)，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區(qū)的土地，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿Α?
目前正在開發(fā)的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發(fā)注入)、蘇寧·天潤(rùn)城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發(fā)注入)、佛手湖環(huán)球度假村(可能在下一次增發(fā)注入)等大盤已經(jīng)或?qū)⑷鎲?dòng)，蘇寧·天潤(rùn)城在江北以低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，低廉的房?jī)r(jià)受到了購房者追捧。
5、承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司
2005年公司重組時(shí)，蘇寧環(huán)球集團(tuán)將公司定位為集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)，并承諾蘇寧集團(tuán)的未來發(fā)展戰(zhàn)略是優(yōu)先扶持公司的發(fā)展，幫助公司做大、做強(qiáng)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，將對(duì)其控制或獲取的其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源適合以適當(dāng)方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅均有)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、運(yùn)作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的知名企業(yè)，5年后在行業(yè)內(nèi)排名前5位。
集團(tuán)在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團(tuán)在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團(tuán)公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區(qū)廉價(jià)拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤(rùn)城4294畝土地以及將通過定向增發(fā)拿進(jìn)來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規(guī)劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產(chǎn)的價(jià)值，若全部開發(fā)將帶來可觀利潤(rùn)。
2、集團(tuán)在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、支持上市公司持續(xù)發(fā)展、提高上市公司房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)以及拓寬公司的產(chǎn)品線，集團(tuán)在南京江北大量?jī)?yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目(擬獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn))；第二步：預(yù)計(jì)在下次增發(fā)購買集團(tuán)在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將拉開集團(tuán)公司優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司的序幕。公司實(shí)際控制人張桂平及其關(guān)聯(lián)人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊(cè)資本5000萬元的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%的權(quán)益認(rèn)購8212.4665萬股(合計(jì)37038萬元)，將合計(jì)取得公司57.4828%股權(quán))，南通百匯物資公司認(rèn)購912.4962萬股，以現(xiàn)金認(rèn)購。上述1億股的增發(fā)價(jià)格為4.51元/股，增發(fā)股份為9125萬股，增發(fā)后總股本4.9099億股。
定向增發(fā)完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項(xiàng)目100%的權(quán)益。
第二步，預(yù)計(jì)在下一次定向增發(fā)時(shí)購買集團(tuán)公司剩余地產(chǎn)項(xiàng)目。如：擁有100%權(quán)益的佛手湖別墅項(xiàng)目和84%權(quán)益的威尼斯水城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將按市場(chǎng)價(jià)格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團(tuán)在南京江北的另外5609畝土地的成熟項(xiàng)目和優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)權(quán)益。這樣公司在南京的土地儲(chǔ)備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，進(jìn)一步提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)地位，極大地增強(qiáng)公司的資本資產(chǎn)實(shí)力，改善公司的財(cái)務(wù)狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發(fā)以及高速增長(zhǎng)。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區(qū)域開發(fā)，將晉升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長(zhǎng)春注冊(cè)了“北京蘇寧環(huán)球有限公司”及“長(zhǎng)春蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”兩家全資子公司，注冊(cè)資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設(shè)立拉開了公司在北京和長(zhǎng)春等跨區(qū)域發(fā)展的序幕，目前公司正在北京、長(zhǎng)春市和吉林市開拓市場(chǎng)，希望分得一杯羹。若跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略獲得成功，則公司的經(jīng)營管理水平將上一大臺(tái)階、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步完善、核心競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)，公司將迅速從地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
南京“跨江戰(zhàn)略”是公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇
目前集團(tuán)與公司擁有的萬畝開發(fā)用地處于南京江北的浦口區(qū)，離長(zhǎng)江大橋只有一步之遙，該區(qū)域目前正是江北浦口區(qū)擬啟動(dòng)的“中心區(qū)”，是未來跨江戰(zhàn)略的橋頭堡。南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略，可讓公司在江北浦口區(qū)的萬畝土地長(zhǎng)期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區(qū)”中的重要組成部分，正從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)
南京市城市發(fā)展的主要趨勢(shì)和問題是，主城人地矛盾進(jìn)一步突出，拉開都市發(fā)展框架成為當(dāng)務(wù)之急；有序疏散舊城人口、提高新城區(qū)建設(shè)水平成為主城面前的主要問題等等。對(duì)此，2001年底，南京市制定了“保護(hù)老城、發(fā)展新區(qū)”，實(shí)施“一城三區(qū)”“三個(gè)集中一個(gè)疏散”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。在古城周邊拓展總面積達(dá)380平方公里的東山、仙林、江北3個(gè)新市區(qū)，以實(shí)現(xiàn)“工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、建設(shè)向新區(qū)集中、高校向大學(xué)城集中，疏散老城區(qū)人口”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個(gè)新市區(qū)，已有300多家企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，34所高校匯聚大學(xué)城，推動(dòng)南京實(shí)施空間發(fā)展戰(zhàn)略的“一城三區(qū)”決策，正在從規(guī)劃藍(lán)圖變?yōu)槊篮玫默F(xiàn)實(shí)。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構(gòu)筑
A、江北浦口區(qū)擬啟動(dòng)“中心區(qū)”建設(shè)，是跨江戰(zhàn)略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”，江北的浦口新市區(qū)將成為南京未來城市建設(shè)的一個(gè)重點(diǎn)。浦口中心區(qū)將是江北地區(qū)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)，更是輻射帶動(dòng)蘇北、安徽等中西部地區(qū)發(fā)展的重要功能區(qū)，同時(shí)也是塑造濱江城市特色的關(guān)鍵地區(qū)，帶動(dòng)南京都市區(qū)跨江發(fā)展的副中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區(qū)城市建設(shè)基本上處于“零城市化狀態(tài)”，爭(zhēng)取用10年左右的時(shí)間，把該片區(qū)建設(shè)成為浦口未來的行政、商務(wù)和文化中心，完善江北新市區(qū)的城市功能，“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”將長(zhǎng)期提升江北房地產(chǎn)的價(jià)值。
B、跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)成熟
2005年，江北浦口區(qū)地方財(cái)政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個(gè)中心”建設(shè)規(guī)劃中的140多項(xiàng)重大支撐項(xiàng)目中，“浦口板塊”有15個(gè)項(xiàng)目，占全市10.7%。
跨江戰(zhàn)略使自主創(chuàng)新體系與產(chǎn)業(yè)體系正在形成?？缃瓚?zhàn)略使江北地區(qū)成為建設(shè)“五個(gè)中心”新的“增長(zhǎng)區(qū)”，而“五個(gè)中心”又是江北地區(qū)的支撐平臺(tái)。在“長(zhǎng)三角先進(jìn)制造業(yè)中心”建設(shè)上，這里除了高新區(qū)外(南京高新區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)近200家，成為南京最密集的高新區(qū)，90%以上的高新技術(shù)企業(yè)擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán))，還有國家級(jí)化學(xué)工業(yè)園區(qū)，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業(yè)；在“全省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”建設(shè)上，軟件產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”在江北，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)旺盛，“一山三泉”生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展；在“長(zhǎng)江國際航運(yùn)物流中心”建設(shè)上，西壩港區(qū)和通江集輔助港區(qū)等均已全面啟動(dòng)建設(shè)；在“全國重要科教中心”建設(shè)上，南京工業(yè)大學(xué)、東南大學(xué)、南京大學(xué)、南京審計(jì)學(xué)院，在直接為江北創(chuàng)造價(jià)值的同時(shí)，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設(shè)上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態(tài)之城。
通過“一城三區(qū)”、沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，江北兩區(qū)(浦口區(qū)和六合區(qū))實(shí)施跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)成熟。江南江北將統(tǒng)籌、聯(lián)動(dòng)、融合、平衡發(fā)展，“雙核驅(qū)動(dòng)”推進(jìn)南京實(shí)現(xiàn)新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設(shè)江北”戰(zhàn)略正在實(shí)施
江南主城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已起到影響和帶動(dòng)作用。雨花臺(tái)區(qū)將建設(shè)南京南部商貿(mào)物流中心，提升軟件產(chǎn)業(yè)基地的水平和實(shí)力；建鄴區(qū)是“跨江發(fā)展”的先行區(qū)，使江心洲成為南京跨江發(fā)展的重要“落腳點(diǎn)”；沿江岸線最長(zhǎng)的老城區(qū)--下關(guān)區(qū)將成為“跨江發(fā)展中心輻射區(qū)”，下關(guān)電廠搬遷、生產(chǎn)型碼頭置換搬遷、大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項(xiàng)目已啟動(dòng)建設(shè)，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規(guī)劃論證，浦口的頂山片區(qū)、泰山片區(qū)、江浦片區(qū)與江南主城的對(duì)接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機(jī)械、紡織、服裝等產(chǎn)業(yè)以及化工園等開發(fā)園區(qū)，構(gòu)建起一個(gè)龐大的工業(yè)框架，啟動(dòng)了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設(shè)讓江北與主城融合，筑高一體化發(fā)展平臺(tái)
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環(huán)線，分別經(jīng)長(zhǎng)江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環(huán)”?！笆晃濉逼陂g，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎(chǔ)上，將開建繞越公路東南環(huán)，繞越東北環(huán)連接長(zhǎng)江四橋，抵達(dá)雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環(huán)”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實(shí)質(zhì)性改善浦口區(qū)與主城區(qū)的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號(hào)線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號(hào)線前期的準(zhǔn)備工作，2012年之前建設(shè)3號(hào)線，如果浦口、六合兩地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，地鐵3號(hào)線有望提前開工建設(shè)。3號(hào)線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區(qū)和東山新市區(qū)，連接祿口機(jī)場(chǎng)、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對(duì)外交通樞紐。
跨江通道的建設(shè)為江北地區(qū)帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，也為南京打開了廣闊的發(fā)展空間?！半S著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，江南主城的土地資源與生態(tài)資源的承載力相對(duì)不足。而跨江發(fā)展，可讓江北豐富的土地與生態(tài)資源迅速增值。
4、市區(qū)、當(dāng)?shù)睾屯鈦砉ば诫A層是南京江北購房主力
市區(qū)、當(dāng)?shù)睾屯鈦砉ば诫A層，30歲左右的青年為該區(qū)域的購房主力。浦口區(qū)是南京的工業(yè)區(qū)，大企業(yè)和高校云集于此，擁有強(qiáng)大的購買力。目前該區(qū)域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區(qū)的房屋和物業(yè)價(jià)值。
2007年南京江北4個(gè)樓盤全面開工
公司與集團(tuán)擁有的南京江北浦口區(qū)的4個(gè)項(xiàng)目：蘇寧·天潤(rùn)城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤(rùn)城(即天華百潤(rùn))項(xiàng)目(95%權(quán)益)
“天潤(rùn)城”由蘇寧環(huán)球集團(tuán)投資，蘇寧南京天華百潤(rùn)投資發(fā)展股份有限公司開發(fā)，是江北地區(qū)最大的樓盤之一、是離主城區(qū)最近的一個(gè)樓盤，建成后的“天潤(rùn)城”將集普通住宅、商業(yè)、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區(qū)。項(xiàng)目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，距長(zhǎng)江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項(xiàng)目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，泰山街道次中心區(qū)域，距長(zhǎng)江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級(jí)新城，位居江北沿江開發(fā)橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，緊鄰大橋北路、寶塔山風(fēng)景區(qū)，空氣清新。項(xiàng)目距長(zhǎng)江濱岸1公里，鄰近東南大學(xué)、南京大學(xué)、南京工業(yè)大學(xué)浦江學(xué)院和高新區(qū)，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構(gòu)思，陽光景觀式的人文設(shè)計(jì)，社區(qū)由“二軸、一帶、一心、四島”融會(huì)貫通。整個(gè)居住區(qū)由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨(dú)特的景觀。
項(xiàng)目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發(fā)完畢，預(yù)計(jì)總投資68億元，上市公司擁有95%的權(quán)益。項(xiàng)目拿地成本低廉，樓面地價(jià)440元/平米，44萬元/畝。
項(xiàng)目已開發(fā)100萬平米建面，還剩3/4未開發(fā)。目前開發(fā)的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業(yè)者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項(xiàng)目品質(zhì)尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤(rùn)城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，在銷售中體現(xiàn)大型樓盤的綜合成本優(yōu)勢(shì)，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，利潤(rùn)率較低。開盤以來，起價(jià)2500元/平方米，最高價(jià)3700元/平方米，均價(jià)3180元/平方米。第一街區(qū)到第四街區(qū)均價(jià)從2500上升到3000元/平米，6街區(qū)銷售均價(jià)3300元/平米。目前第一街區(qū)、第二街區(qū)已交付，第三街區(qū)07年4月交付，第四街區(qū)07年6月交付，第五街區(qū)已售磬，07年10月交付。
已開發(fā)面積預(yù)計(jì)結(jié)算時(shí)間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續(xù)開發(fā)在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤(rùn)城”項(xiàng)目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規(guī)劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達(dá))，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號(hào)線在江北出口與蘇寧天潤(rùn)城相鄰，交通的改善為項(xiàng)目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤(rùn)城”和“威尼斯水城”(集團(tuán)項(xiàng)目，公司計(jì)劃07年購入)之間政府規(guī)劃2200畝的生活配套，預(yù)留用作醫(yī)院、商業(yè)、體育館等公共配套建設(shè)，在天潤(rùn)城內(nèi)，也規(guī)劃了商業(yè)街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經(jīng)完成?！疤鞚?rùn)城”項(xiàng)目的配套已在規(guī)劃中，部分已動(dòng)工。其中小區(qū)自帶配套：6所幼兒園、3所小學(xué)、2所中學(xué)，商業(yè)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，計(jì)劃引入鼓樓醫(yī)院、省人民醫(yī)院分院。社區(qū)中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個(gè)項(xiàng)目可共享資源。
“天潤(rùn)城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場(chǎng)，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等?，F(xiàn)有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業(yè)MALL取代，并將引進(jìn)蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進(jìn)駐，與小區(qū)僅一街之隔。商業(yè)圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業(yè)面積3萬多平米，是新街口商業(yè)圈的3倍?！耙徽臼健辟徫铮瑢⒔o“天潤(rùn)城”和威尼斯水城的業(yè)主帶來極大的方便。
2、集團(tuán)第一步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目--“天華硅谷”(100%權(quán)益)，2007年初向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入的資產(chǎn)
“天華硅谷”項(xiàng)目是公司2007年上半年的定向增發(fā)注入項(xiàng)目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項(xiàng)目位于天潤(rùn)城西側(cè)，主要開發(fā)高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，涵蓋商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)，將使公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由低端住宅向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)延伸，產(chǎn)品線大大豐富，項(xiàng)目的開發(fā)將增厚每股收益。
項(xiàng)目位于浦口區(qū)泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區(qū)域，占地382.6畝，西面為商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂區(qū)，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢(shì)取得一致，與周邊自然環(huán)境，區(qū)內(nèi)山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設(shè)計(jì)以小康住宅為起點(diǎn)，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業(yè)、商務(wù)辦公、休閑娛樂區(qū)于一身。
公共配套設(shè)施規(guī)劃有會(huì)館、學(xué)校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場(chǎng)、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場(chǎng)等。
項(xiàng)目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及《國有土地使用權(quán)證》，由政府拆遷。總占地面積492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價(jià)1562元/平米(目前周邊地價(jià)128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價(jià)5500元／平方米；商業(yè)15.12萬平方米，均價(jià)7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤(rùn)總額9.09億元，稅后利潤(rùn)6.09億元。
“天華硅谷”項(xiàng)目施工分為三期，2006年11月開始基礎(chǔ)施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預(yù)售。2008-2009年結(jié)算。
項(xiàng)目前景
“天華硅谷”項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，地塊內(nèi)有良好的自然山體和大量的水面，可遠(yuǎn)眺長(zhǎng)江開闊江景，自然條件和景觀優(yōu)越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項(xiàng)目所在地的交通將更加便利；項(xiàng)目毗鄰高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、沿江都市工業(yè)園區(qū)以及南京大學(xué)、東南大學(xué)等多所高校校區(qū)，依托周邊區(qū)域幾十萬人的龐大消費(fèi)群體以及江北華東第一大商貿(mào)基地的人流消費(fèi)潛力，專注于打造特色商業(yè)區(qū)和高檔低密度生活小區(qū)，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。目前該地區(qū)的別墅、聯(lián)排別墅等高檔住宅銷售價(jià)格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業(yè)地產(chǎn)銷售均價(jià)基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預(yù)計(jì)集團(tuán)第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目---4500畝的“威尼斯水城”項(xiàng)目84%權(quán)益(擬第二次定向增發(fā)購買的項(xiàng)目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風(fēng)情生態(tài)水景度假社區(qū)。項(xiàng)目位于南京浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)，東臨長(zhǎng)江，八卦洲，東側(cè)是濱江大道，與南京市區(qū)隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區(qū)，浦洲路，南臨規(guī)劃中的過江隧道。與天潤(rùn)城相鄰，濱臨長(zhǎng)江，雄踞江北第一線，攬盡一江風(fēng)華。利用長(zhǎng)江自然風(fēng)光優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造高雅環(huán)境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對(duì)話，建筑與水景對(duì)話，倡導(dǎo)人與自然和諧共生。
項(xiàng)目聘請(qǐng)美國設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，建筑風(fēng)格與品質(zhì)上走與天潤(rùn)城差異化的道路，即提高樓盤品質(zhì)和拓寬公司的產(chǎn)品線的道路，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨(dú)立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛(wèi)星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體的新城。配套會(huì)所、學(xué)校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場(chǎng)、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場(chǎng)等。
地塊與城市主要功能中心交通聯(lián)系十分方便，通過長(zhǎng)江大橋到達(dá)市區(qū)約20分鐘左右車程，到達(dá)浦口區(qū)商業(yè)中心只需5分鐘車程。目前到達(dá)市區(qū)主要通過用地兩側(cè)的規(guī)劃城市干道與長(zhǎng)江大橋相連。東側(cè)的濱江大道為城市景觀大道，西側(cè)為浦珠路為城市主干道，可由長(zhǎng)江大橋直接達(dá)到小區(qū)，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價(jià)在3000多元左右/平方米，多層均價(jià)在4000多元左右/平方米。目前售價(jià)在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結(jié)，將在2007年結(jié)轉(zhuǎn)。
集團(tuán)公司計(jì)劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將威尼斯水城(占地4500畝)項(xiàng)目公司90%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格將根據(jù)土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、公司股價(jià)以及項(xiàng)目的開盤情況為基準(zhǔn)定價(jià)并有一定的折扣，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
4、預(yù)計(jì)集團(tuán)第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目—“佛手湖別墅”項(xiàng)目100%權(quán)益(擬在第二次定向增發(fā)購買的項(xiàng)目)
“佛手湖別墅”項(xiàng)目位于南京江北浦口區(qū)以西，處南京老山風(fēng)景區(qū)，緊鄰珍珠泉旅游度假區(qū)，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨(dú)厚，是南京市是最好的地段，具備建設(shè)高檔旅游度假區(qū)的優(yōu)越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項(xiàng)目占地面積616畝，集團(tuán)購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態(tài)為獨(dú)棟別墅，預(yù)計(jì)07年開盤，項(xiàng)目建成后預(yù)計(jì)售價(jià)將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結(jié)算。
佛手湖度假村建設(shè)項(xiàng)目包括：白金五星級(jí)超豪華酒店，高檔度假別墅，康復(fù)醫(yī)療中心及相關(guān)配套設(shè)施。建成后將成為一個(gè)集旅游度假，會(huì)務(wù)休閑，康復(fù)療養(yǎng)等多種服務(wù)功能于一體的國內(nèi)最高檔次的旅游度假村。
集團(tuán)公司計(jì)劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將“佛手湖別墅”項(xiàng)目公司股權(quán)84%轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)格將根據(jù)土地的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、公司股價(jià)以及項(xiàng)目的開盤情況為基準(zhǔn)定價(jià)并有一定的折扣，預(yù)計(jì)項(xiàng)目將以較低的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
盈利預(yù)測(cè)(2007年初增發(fā)后的盈利預(yù)測(cè))
假設(shè)前提：
公司按照正常開發(fā)計(jì)劃，開發(fā)天潤(rùn)城項(xiàng)目和天華硅谷項(xiàng)目等2個(gè)項(xiàng)目；
按照目前公司開發(fā)的正常進(jìn)度、近兩年的銷售價(jià)格預(yù)期；
公司的各項(xiàng)費(fèi)用水平和建造成本與市場(chǎng)水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長(zhǎng)20%，2006-2008年，年凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)在1800-2600萬元。
盈利預(yù)測(cè)
根據(jù)上述假設(shè)，我們認(rèn)為，公司目前的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備足以開發(fā)5年以上，2008年是利潤(rùn)爆發(fā)性增長(zhǎng)的頭一年。預(yù)計(jì)2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發(fā)后項(xiàng)目開發(fā)帶來的盈利預(yù)期
公司在2007年初完成增發(fā)后，開發(fā)天潤(rùn)城項(xiàng)目和天華硅谷項(xiàng)目等2個(gè)項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)能帶來50.5億元的銷售凈利潤(rùn)，預(yù)期將帶來每股10.19元的凈利潤(rùn)收益。
風(fēng)險(xiǎn)因素分析
1、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺(tái)可能影響市場(chǎng)對(duì)房屋的供需量，從而影響房?jī)r(jià)，進(jìn)而影響公司盈利預(yù)期帶來的風(fēng)險(xiǎn)；
2、公司增發(fā)計(jì)劃未如期完成，導(dǎo)致集團(tuán)資產(chǎn)注入的推遲造成盈利減少的風(fēng)險(xiǎn)；
3、公司經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)異常帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；
4、公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響；
5、證券市場(chǎng)出現(xiàn)非理性的逆轉(zhuǎn)等風(fēng)險(xiǎn)。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團(tuán)的房地產(chǎn)旗艦。蘇寧環(huán)球集團(tuán)總資產(chǎn)超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，董事長(zhǎng)張桂平為業(yè)內(nèi)強(qiáng)勢(shì)人物。集團(tuán)在南京江北新城浦口區(qū)擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿?，其?294畝已注入上市公司。集團(tuán)已承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目注入上市公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅)，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)、運(yùn)作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績(jī)的知名企業(yè)。預(yù)計(jì)公司將與蘇寧電器在業(yè)務(wù)上戰(zhàn)略合作，資本市場(chǎng)上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長(zhǎng)期優(yōu)質(zhì)機(jī)構(gòu)投資者的平臺(tái)。
集團(tuán)在江北5609畝優(yōu)質(zhì)土地?cái)M分兩步以較低價(jià)格全部注入公司，1、2007年初向?qū)嶋H控股人定向增發(fā)，獲得493畝天華硅谷項(xiàng)目100%的權(quán)益；2、預(yù)計(jì)第二次定向增發(fā)購買集團(tuán)擁有的616畝佛手湖別墅項(xiàng)目100%權(quán)益和4500畝威尼斯水城項(xiàng)目90%權(quán)益。公司在江北優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力、市場(chǎng)地位和盈利能力，增強(qiáng)資本資產(chǎn)實(shí)力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長(zhǎng)。
公司擬在北京、長(zhǎng)春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。2007年公司和集團(tuán)在江北4個(gè)項(xiàng)目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機(jī)遇，將長(zhǎng)期提升萬畝地產(chǎn)的價(jià)值。若集團(tuán)能在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲成功，則上市公司有望成為一線藍(lán)籌股地產(chǎn)股。
2007年初增發(fā)后，公司2個(gè)項(xiàng)目全部開發(fā)將帶來52億元的銷售凈利潤(rùn)，給每股帶來10.19元的凈利潤(rùn)，公司的EPS將年增長(zhǎng)100%。預(yù)計(jì)2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲(chǔ)備和集團(tuán)公司悠久的房地產(chǎn)開發(fā)歷史是公司成為永續(xù)性的開發(fā)性房地產(chǎn)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。因此，對(duì)這類公司我們用PE法給公司定價(jià)比較合適。按全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司的PE水平30倍計(jì)算，我們認(rèn)為公司中期內(nèi)的股價(jià)15.6元附近。
公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對(duì)公司的盈利沒有影響。
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