南京是中國近代工業(yè)的發(fā)源地，近90年歷史的江南水泥廠又是南京工業(yè)發(fā)展的見證者，大約5年前，這片占地2200畝的廠區(qū)徹底停產(chǎn)，成了各方關(guān)注的工業(yè)遺存。如何保護(hù)再利用？11月22日下午，南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)城市更新聯(lián)合會(huì)應(yīng)邀組織規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營、咨詢、文商旅等領(lǐng)域?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)和專家專項(xiàng)調(diào)研。

江南水泥廠公司總經(jīng)理林中昌向調(diào)研團(tuán)隊(duì)介紹了江南水泥廠的前世今生。江南水泥廠是我國水泥企業(yè)著名廠家之一，位于南京市風(fēng)景秀麗的棲霞山下，創(chuàng)建于1935年，水泥廠選用了當(dāng)時(shí)中國最先進(jìn)的水泥生產(chǎn)工 藝和設(shè)備，是當(dāng)時(shí)亞洲最大的水泥 廠之一。1937年12月，江南水泥廠創(chuàng)辦難民營，先后收容保護(hù)了近3萬名中國難民。直至中華人民共和國成立后， 江南水泥廠才重獲新生。2012年， “江南水泥廠舊址”被公布為南京市文物保護(hù)單位。2018年，中國第一批工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)名錄公布，江南水泥廠名列100家企業(yè)當(dāng)中。

由于近幾年國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整等原因，江南水泥廠已處于停產(chǎn)狀態(tài)，現(xiàn)江南水泥廠主要從事家屬區(qū)的管理和存量資產(chǎn)的盤整利用，希望通過城市更新方式來重新讓工業(yè)遺存煥發(fā)活力。如何對整個(gè)江南水泥廠進(jìn)行整體規(guī)劃并有效落實(shí)路徑？如何解決家屬區(qū)歷史遺留問題?如何保護(hù)和利用江南地區(qū)三個(gè)水泥廠所留下的工業(yè)遺存？（保護(hù)、利用和傳承）這些都是目前所遇到的難點(diǎn)和痛點(diǎn)。

江南水泥廠公司總經(jīng)理林中昌

本次調(diào)研會(huì)邀請江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司、南京邦建實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、江蘇德道天誠土地房地產(chǎn)評估造價(jià)咨詢公司、上海陸鼎文化科技發(fā)展公司、戴德梁行南京公司、東華資產(chǎn)管理公司、南京星宸文化創(chuàng)意公司、半山空間設(shè)計(jì)事務(wù)(南京)有限公司等機(jī)構(gòu)參加，與會(huì)代表充分發(fā)表調(diào)研建議。

江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司城市設(shè)計(jì)二所所長、江北新區(qū)城市更新負(fù)責(zé)人孫海春認(rèn)為，江南水泥廠的更新包括更新對象識(shí)別、更新策略、資金測算三部分內(nèi)容。依據(jù)用地功能、權(quán)屬、建筑質(zhì)量、建筑高度等多因素對用地進(jìn)行梳理，將用地按保留、整治、拆除進(jìn)行分類。依據(jù)現(xiàn)狀分析結(jié)論，從交通、生態(tài)、宜居等方面優(yōu)化用地布局，完善交通系統(tǒng)、提升景觀和宜居品質(zhì)。并從土地整理、建設(shè)投資、土地出讓、建設(shè)收益等方面進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測算，驗(yàn)證項(xiàng)目可行性。

江蘇聯(lián)合城市發(fā)展咨詢有限公司城市設(shè)計(jì)二所所長孫海春

針對11月21日自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)《支持城市更新的規(guī)劃與土地政策指引（2023版）》的通知進(jìn)行了契合江南水泥廠改造進(jìn)行了解讀?，F(xiàn)在的城市更新規(guī)劃，是從頭到尾是一條主線，與傳統(tǒng)的規(guī)劃思維是相反的，現(xiàn)在需要把運(yùn)營前置，算賬，再考慮項(xiàng)目是否可以實(shí)施，開展城市設(shè)計(jì)等專題研究，前置運(yùn)營設(shè)計(jì)。老鼓勵(lì)舊廠區(qū)更新、升級，引入新的業(yè)態(tài)，合理增加產(chǎn)業(yè)配套的建筑容量，包括配置一些土地的產(chǎn)業(yè)服務(wù)設(shè)施。加強(qiáng)文化遺產(chǎn)的應(yīng)用，有些底線是不能突破，加強(qiáng)土地復(fù)合利用，在社區(qū)更新中可以結(jié)合低效用地進(jìn)行綜合應(yīng)用等等，江南水泥廠可以從指引中爭取相關(guān)利好條件。

南京邦建實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司總建筑師張珂以工業(yè)遺存的南京壓縮機(jī)廠為例，認(rèn)為保護(hù)工業(yè)遺存需要遵循兩個(gè)原則，安全性原則和真實(shí)性原則。保證歷史建筑的結(jié)構(gòu)安全性，需要對保留歷史建筑進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全性鑒定，檢測安全性不符合的建筑需進(jìn)行加固修繕或重建。尊重原先的材料和保持生產(chǎn)流程和生產(chǎn)活動(dòng)的原有形式，保護(hù)歷史建筑的建筑風(fēng)格和特點(diǎn)，對原有材料的維修更換，應(yīng)堅(jiān)持使用原材料、原工藝、原型制的做法。

南京邦建實(shí)踐建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所有限公司總建筑師張珂

江蘇德道天誠土地房地產(chǎn)評估造價(jià)咨詢咨詢有限公司董事長胡澄認(rèn)為江南水泥廠需要盤活存量資源，重新“創(chuàng)業(yè) ”，但資金平衡是目前城市更新中一大難題，從現(xiàn)狀分析，江南水泥廠要策劃先行，找到各個(gè)功能板塊的定位。確定產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，為后期自主更新提供基礎(chǔ)，以公房為試點(diǎn)打造一個(gè)示范區(qū)，帶動(dòng)后期自主更新的業(yè)主，居民需要自己出資一部分資金。江南水泥廠是一個(gè)具有故事的工業(yè)遺產(chǎn)，還要深挖其背后的故事，形成體系，比如、老中青，青少年，懷舊的老年人等等人群要進(jìn)行梳理，做一些專項(xiàng)的設(shè)計(jì)，需要專業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)來進(jìn)行策劃，后期再進(jìn)行宣傳。

江蘇德道天誠土地房地產(chǎn)評估造價(jià)咨詢咨詢有限公司董事長胡澄

上海陸鼎文化科技發(fā)展有限公司副總裁王海燕針對工業(yè)遺產(chǎn)的保護(hù)和利用，以鼎豐醬園更新項(xiàng)目為例，分享了實(shí)施路徑和過程，她認(rèn)為城市更新的項(xiàng)目本身就已經(jīng)是一個(gè)修繕和保護(hù)的過程，我們盡可能的是希望規(guī)劃設(shè)計(jì)與后期的建筑形態(tài)和未來業(yè)態(tài)、未來生態(tài)，文化文態(tài)，能夠四態(tài)合一。運(yùn)營前置先導(dǎo)去解決、補(bǔ)足在規(guī)劃、招商、設(shè)計(jì)上的一些問題。江南水泥廠從體量上看是一個(gè)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入型的更新項(xiàng)目，重點(diǎn)是要解決產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的一個(gè)問題。從商業(yè)配套分析，需要配套商業(yè)功能，更好滿足周邊社區(qū)居民和游客的需求，一定要有市場化的經(jīng)營和運(yùn)營入駐。歷史遺存的項(xiàng)目，本身的制造和生產(chǎn)與未來的業(yè)態(tài)是否可以結(jié)合，一定要反復(fù)去論證，如果能夠保留的盡可能的保留，因?yàn)檫@些資產(chǎn)它是不可再生的資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值和建筑價(jià)值是唯一性的，江南水泥廠在啟動(dòng)改造之前，在開發(fā)模式上要做一個(gè)非常詳細(xì)的論證，讓其后期可持續(xù)經(jīng)營。  

上海陸鼎文化科技發(fā)展有限公司副總裁王海燕

南京星宸文化創(chuàng)意有限公司總經(jīng)理徐克認(rèn)為，從文商旅角度來看待江南水泥廠，則會(huì)限制它的格局，需要關(guān)注未來產(chǎn)業(yè)的一個(gè)先導(dǎo)性，望眼未來，城市占有了科技，占有了產(chǎn)業(yè)，才會(huì)占有未來，對標(biāo)杭州，打造江南科學(xué)城，留住人才，文商旅才會(huì)迎刃而解。

南京星宸文化創(chuàng)意有限公司總經(jīng)理徐克

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)智庫專家蘇曉晴從運(yùn)營角度分析，文商旅—文是靈魂，旅是制造人流，商是兌現(xiàn)人流，同時(shí)值得考慮是項(xiàng)目吸引人流來的強(qiáng)度是什么？游客的到達(dá)成本和到達(dá)時(shí)間是多少？同時(shí)蘇老師也分享了運(yùn)營的路徑，定方案、厘產(chǎn)權(quán)、保文物、定修繕、定路徑通過這5個(gè)路徑形成一個(gè)系統(tǒng)化的模塊，構(gòu)建成整個(gè)江南水泥廠的策劃。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)智庫專家蘇曉晴

南京化建產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司資產(chǎn)部部長田欣表示，感謝大家對江南水泥廠的關(guān)心和指導(dǎo)，江南水泥廠作為一個(gè)老的國有企業(yè)，從企業(yè)辦社會(huì)開始，一直到轉(zhuǎn)型發(fā)展，過程是非常艱難，所遺留下的有歷史問題、有居民問題、路網(wǎng)的問題、規(guī)劃的問題等問題很多，化建集團(tuán)也希望能夠加快路網(wǎng)的建設(shè)，增加交通、地鐵等公共出行方式，也想引進(jìn)一些重量級的IP帶動(dòng)整個(gè)片區(qū)高質(zhì)量發(fā)展。

南京化建產(chǎn)業(yè)（集團(tuán)）有限公司資產(chǎn)部部長田欣

與會(huì)前，調(diào)研團(tuán)一行在江南水泥廠黨委書記張新華的帶領(lǐng)下，參觀了江南水泥廠片區(qū)規(guī)劃展覽館、檔案史料館。

南京商業(yè)地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長馮憲法主持調(diào)研會(huì)，他認(rèn)為，江南水泥廠的片區(qū)更新需要更加全面的策略研究和統(tǒng)籌規(guī)劃，建議構(gòu)建專家咨詢和多方參與機(jī)制，持續(xù)推進(jìn)江南水泥廠的更新。