在作分析前，先羅列一些數(shù)據(jù)，作為備用：

1.水泥產(chǎn)量（約等于銷量）

2000年到2012年分別是：5.97億噸、6.61億噸、7.25億噸、8.62億噸、9.70億噸、10.69億噸、12.37億噸、13.61億噸、13.88億噸、16.46億噸、18.68億噸、20.63億噸、21.84億噸，2013年預(yù)計23.6億噸。

2.歷年全國城市住宅竣工面積/房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積比較

2000年：4.76/1.41億平方，占比37.52%

2005年：6.61/4.37億平方，占比66.11%

2008年：7.60/5.43億平方，占比71.45%

3.統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)：

2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積35667萬平方米，比上年降低19.5%，土地成交價款7410億元，下降16.7%。

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%，比2011年回落2.6個百分點。

2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積573418萬平方米，其中住宅施工面積428964萬平方米房屋新開工面積177334萬平方米，其中住宅新開工面積130685萬平方米；房屋竣工面積99425萬平方米，其中住宅竣工面積79043萬平方米。

4.新聞：

全國房地產(chǎn)新開工面積增速上行明顯

2013-12-17南方都市報

數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，其中住宅新開工面積131849萬平方米，增長10%。其中11月份住宅新開工面積環(huán)比大增121.3%，同比增長54.4%

2013年全國土地出讓金超3萬億。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到12月27日，2013年，全國300個城市土地出讓金總額為3.04萬億元，已大幅超過去年，同比增長46.34%。

溫州市區(qū)地產(chǎn)項目開發(fā)周期普遍縮短至4個月。在新一輪房地產(chǎn)新政重壓下，全國知名昂起開盤周期普遍縮短。為尋求資金高周轉(zhuǎn)，今年全國開盤速度較快的前10家房企，從拿地到開盤普遍縮短到8個月左右。但與溫州房企相比，仍是不值一提。其中，…，開發(fā)周期不到4個月。

2013年全國商品住房銷售面積至少將突破12億平方米

社科院稱2020年實現(xiàn)一戶一房，人均住宅面積35平方米。

國家統(tǒng)計局日前發(fā)布報告顯示，2012年，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積32.9平方米，比1978年增加26.2平方米。

搜狐視頻：金價創(chuàng)32年來最低遭搶，市民一小時買金一千萬

5.中國歷年出生人口統(tǒng)計

1946-1949年，平均1140萬左右

1950-1959年，平均1700萬左右，

1960年1402萬

1961年949萬

1962-1969年，平均2700萬

1970-1979年，從2700萬/年逐步下降到1715萬

1980年-1989年，2250萬左右

1990年到1999年，從2374萬逐步下降到1827萬

2000年到2011年，穩(wěn)定在1600萬左右

2012年反彈到約1800萬（龍年）

已經(jīng)過去的2013年，水泥行業(yè)與往年一樣，價格和銷量依然忽高忽低。很多人對下半年的行情并不樂觀，結(jié)果四季度價格卻飆升到相對的高位（與房價比、與國外同行比，還是低得可憐）。和過去一樣，水泥行業(yè)在收獲第四季度效益的同時，又在貪婪地規(guī)劃著來年大干快上，圖謀有個更好的收成。這樣的圖謀，結(jié)果大多是事與愿違，2014年，會是例外嗎？在猜測之前，筆者試圖對影響流域水泥銷售量價的因素作淺陋的分析。

影響因素一：季節(jié)性的影響

基建項目進度的季節(jié)性不平衡，決定了不同季節(jié)的需求是不均衡的，即同樣的水泥總產(chǎn)能，全年產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，但四季度有可能是略有短缺的。而所對應(yīng)的一季度的市場需求量往往只有四季度的50%左右，加上水泥作為低值易受潮變質(zhì)的產(chǎn)品，社會無法大量儲存，過剩程度會非常大，生產(chǎn)企業(yè)為了在淡季多占市場，勢必會殺價出貨。2014年預(yù)計也不會例外，從這一層面來看，水泥企業(yè)遠沒有達到壟斷的境界，包括海螺等大集團，還是有可能會在淡季的拼殺中把價格打到250元/噸左右甚至更低。

影響因素二：氣候異常的影響

一年四季氣候不同，大家都有個事先判斷，但氣候異常，就不一樣。比如2013年9月起，長江中下游地區(qū)幾乎沒有下雨，對施工非常有利，結(jié)果各水泥廠家水泥銷售一空，紛紛漲價，還有許多廠家因為心理定勢的影響，加上上半年銷售形勢平淡，不敢及時漲價，結(jié)果導(dǎo)致貨物供應(yīng)超緊張，出廠水泥需要長期排計劃，一些聰明的銷售人員也乘機獲益匪淺。

影響因素三：換屆的影響

2012年下半年、2013上半年，作為老一屆退位和新一屆接任的交接期，官方和民間自然會出現(xiàn)觀望，所以行情會趨于平淡。2013年下半年開始，大局已定，方向明確，自然有利于水泥的銷售和量價的回升。

影響因素四：突發(fā)因素和環(huán)保升級的影響。

2003年上半年瘟疫影響下，經(jīng)濟增長不利，在下半年中央出臺了一系列刺激政策，結(jié)果下半年水泥市場大好。2011年下半年，各地為了完成單位GDP能耗指標(biāo)，強行拉電限電，也帶動水泥形勢看好。今年冬季，京冀晉因為霧霾影響，大量緊急關(guān)停水泥企業(yè)，客觀上減少了北方水泥對南方市場的影響。

影響因素五：上下游和區(qū)域外的影響

淡季時，上下游互相傾銷，價格很快會落到低點。旺季時，某區(qū)域率先漲價，其他區(qū)域水泥會迅速向該區(qū)域發(fā)貨，導(dǎo)致其原有供貨范圍供貨緊張，價格順勢而起。長江黃金航道和長三角地區(qū)密布的運河網(wǎng)絡(luò)，使得價格的傳遞變得非?？臁＿@也使得某個大型企業(yè)為了保持價格，甚至在旺季的時候也需適當(dāng)?shù)南蕻a(chǎn)，以保持整個區(qū)域的產(chǎn)銷平衡。

影響因素六：過去行情的反向影響

前一年行情較好時，企業(yè)對來年也會樂觀，客觀上促進了生產(chǎn)積極性的提高，結(jié)果往往會導(dǎo)致來年生產(chǎn)過剩，行情平淡。前一年行情較差時，企業(yè)對來年也會悲觀，客觀上促進了生產(chǎn)積極性的低落，結(jié)果往往會導(dǎo)致來年淡季生產(chǎn)不足，旺季行情看漲。上半年行情較好時，下半年往往旺季不旺；上半年行情很差時，下半年卻會有意外收獲。典型如2004年，上半年承2003年火爆的行情，湖北水泥價格穩(wěn)定在280元/噸左右，結(jié)果下半年竟然掉到了175元/噸，企業(yè)差點完蛋。

影響因素七：大企業(yè)策略的影響

看最新的水泥熟料百強榜，中國建材、海螺集團等10強企業(yè)的熟料產(chǎn)能合計已經(jīng)達到了近8億噸，約相當(dāng)于2013年水泥市場實際銷售水泥所需熟料量的50%以上?？梢?，大企業(yè)不可能再作為單個企業(yè)孤立運營，他們的一舉一動，會對市場產(chǎn)生深刻的影響。

中國建材執(zhí)行以銷定產(chǎn)的市場策略，客觀上對水泥價格起到了穩(wěn)定的作用；海螺集團在淡季時的低價傾銷，客觀上也是為其他優(yōu)勢企業(yè)消滅了許多旺季時的競爭對手，也對全年水泥價格的相對穩(wěn)定起到了積極作用。兩大集團的二人轉(zhuǎn)，總體來說利大于弊。

大小企業(yè)之間的博弈策略，也對市場有一定的影響。淡季時，大企業(yè)為求滿產(chǎn)滿銷，以低成本的優(yōu)勢擠壓小企業(yè)，小企業(yè)勢必只有把價格放到息稅折舊前成本死撐，這種狀況下大企業(yè)的短期效益也會降低。反之，小企業(yè)在旺季快結(jié)束時，提前放水，對大企業(yè)來說，也很難受：不跟進，市場受到侵蝕；跟進，小企業(yè)繼續(xù)掉價，價格很快一落千丈。我們追求的目標(biāo)是穩(wěn)價，但實際上是幾乎不可能實現(xiàn)的，除非大企業(yè)占有足夠多的市場份額，小企業(yè)的合計市場份額足夠小，在淡季時，大企業(yè)率先讓步。

在窯線建設(shè)漸趨尾聲的時候，窯線企業(yè)積極配套自身的水泥粉磨能力，也在客觀上減少了水泥市場低質(zhì)低價水泥的供應(yīng)量，從而在整體上改善了水泥行業(yè)的供需環(huán)境，2013年四季度旺季時，許多粉磨企業(yè)的熟料不再得到充分供應(yīng)，即是這一改變的效應(yīng)體現(xiàn)。筆者再一次斷言，大部分獨立的粉磨企業(yè)是沒有前景的，見好就收，退出是明智的選擇。

影響因素八：房價趨勢和房地產(chǎn)政策的影響

房價趨勢看漲時，會帶動房地產(chǎn)投入的增加，從而帶動水泥消費的增長；房地產(chǎn)投入的增加，會帶來政府土地收益的增加，政府有錢了，也會帶動水泥消費的增加。

政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不要看它表面的文字，要看對市場的實質(zhì)性影響，比如2012年末出臺的國五條，政府的本意是控制房價，結(jié)果老百姓害怕新政出臺后，會喪失購房資格，紛紛在新政正式實施前，搶先下手購買，導(dǎo)致一線城市房價大漲，客觀上帶動了房地產(chǎn)投資的增加，對2013年下半年和2014年的水泥銷售是有好處的。

我們需要預(yù)先準(zhǔn)備的，是2013年一線城市房價上漲、銷量大增帶來的土地供應(yīng)大增，必然進一步帶來的后續(xù)效應(yīng)，即2014年下半年開始，新房供應(yīng)大量增加后，房價滯漲，老百姓購房欲望下降，可能導(dǎo)致2015年日子會難過得多。

習(xí)近平總書記對于房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路是擴大供應(yīng)，這無疑是非常正確的。最近一次的中央農(nóng)村工作會議重申了堅持18億畝耕地紅線不動搖，但國土部最新的數(shù)據(jù)是現(xiàn)有耕地20億畝出頭，比原有的數(shù)字多出了2億畝，大家可以體會其中的智慧。在今后的10年里，如果中央指揮得當(dāng)，房價會是一個起起伏伏的波浪過程，在浪底和浪頂，老百姓都會出手購買房子，水泥銷售會好一陣；在浪中，老百姓大多會選擇觀望。今后十年，房價如果總體平穩(wěn)，是國家和民族的大運氣，但最終相對于居民收入的增長，住房價格實際必然是下跌的，大部分國民也在此過程中完成了購買住房的過程。到時候，房子基本上以居住功能為主，房地產(chǎn)行業(yè)逐步退出百姓仇恨的熱點，退出政府勤政的范圍，水泥的主要作用也轉(zhuǎn)變?yōu)樾扌扪a補。

附：

新聞：全國房地產(chǎn)新開工面積增速上行明顯

2013-12-17南方都市報

數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積181055萬平方米，增長11.5%，其中住宅新開工面積131849萬平方米，增長10%。其中11月份住宅新開工面積環(huán)比大增121.3%，同比增長54.4%

影響因素九：人口年齡結(jié)構(gòu)和民族消費心理的影響

從我國的人口年齡結(jié)構(gòu)看，60、70年代是人口出生的高峰期，并且這一代人是改革開放后的勞動力核心人群，也即是主要收入階層。這兩個年代的人口到目前年齡基本上在35-55歲左右。他們中的好多人選擇在城市生活，他們的下一代已經(jīng)或即將在城市落戶，這就是10年來房地產(chǎn)市場隨著工業(yè)化發(fā)展到一定階段，帶動起城市化的發(fā)展而興旺發(fā)達的主要因素。

我們還需要注意的是，房地產(chǎn)需求與人口年齡結(jié)構(gòu)對應(yīng)的供需拐點。如果以2013年全國水泥供應(yīng)量23.6億噸，對應(yīng)全國1000--1200萬套商品住宅銷售和更高的在建規(guī)模而論，顯然房子的新增供應(yīng)量已經(jīng)超過了每年新增人口的住房需求，80年代以后出生的人口每年不到1800萬，對應(yīng)的正常年度住房需求不會超過每年900萬套。而再過10年，60、70年代出身人口的年齡達到45-65歲，如果按照大部分人要么在55歲之前為自己在城市購房，要么在之后選擇替子女在城市購房，兩項只選一項，可以判斷出購買力的衰減趨勢即將出現(xiàn)，10年后必將大幅衰減。

我們還要看到，農(nóng)村的大量的按照現(xiàn)有政策沒有統(tǒng)計在城市房地產(chǎn)開發(fā)范圍的住宅，實質(zhì)上也是房地產(chǎn)的組成部分，在小汽車普及和交通運輸便利的地區(qū)，這些住宅會逐步分流和入住一小部分城市人口。邊遠農(nóng)村的建房在幫助我們現(xiàn)在的水泥企業(yè)消耗水泥后，到時候則會變得用處不大，關(guān)鍵原因在于大部分年輕人還是喜歡城市。城鄉(xiāng)分立的二元建房體制，也從另一層面打破了國外水泥累積用量、人均峰值的正常邏輯，解釋了為什么我們的水泥用量達到全世界60%的道理。這一問題的反面，是我們還要充分注意，一旦小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房實行登記確權(quán)，在農(nóng)民資產(chǎn)價值得以提升的同時，所帶來的對水泥行業(yè)的巨大沖擊。

結(jié)論：

還有好多影響因素，仁者見仁，智者見智，筆者也不想再多贅言。分析的目的是為了事先得出結(jié)論，但影響因素太多，結(jié)論往往不可能和未來的實際一致，故不好輕易下結(jié)論。在此，筆者的唯一的結(jié)論是惶恐，特別是在大家開心的時候，唯有小心應(yīng)對。但求在暴風(fēng)雨突然來臨時，我們能有一間堅固的陋室，共同躲過風(fēng)雨，還見彩虹。