3月3日，在全國各地記者們的追問之下，全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新針對房地產(chǎn)市場的前景，吐出了“雙向調(diào)控”四個字。這四個字猶如一個謎面，迅速引發(fā)了各界諸多解讀。

隨后3月5日，第十二屆全國人民代表大會第二次會議在人民大會堂開幕，李克強總理作2014年政府工作報告。對于公眾普遍關(guān)注的房地產(chǎn)問題，本屆政府工作報告雖多處提及調(diào)控，但與此前強調(diào)的方向有所不同，今年房地產(chǎn)工作重點在于“加強保障、增加供給和差異化調(diào)控”。

李克強總理在報告中指出，2014年要加大保障性安居工程建設(shè)力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上；提高大城市保障房比例，推進公租房和廉租房并軌運行，年內(nèi)基本建成保障房480萬套。針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求。

除了涉及到房地產(chǎn)稅與加快棚戶區(qū)改造、完善住房保障機制之外，外界較為關(guān)注的是“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”這句表述。

樓市告別“一刀切”

就李克強總理所作政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的五大熱門問題，業(yè)內(nèi)專家們普遍認為，2014年中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”，更注重增加供應(yīng)和差異化調(diào)控。住房保障方面，提高大城市保障房比例具有新意，而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造，對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。

政府工作報告中，對于房地產(chǎn)業(yè)的表述發(fā)生了明顯變化。其中，最重要的一點是，不碰“房價”，且少提“調(diào)控”。

梳理近年的政府工作報告不難發(fā)現(xiàn)，過去幾年，“調(diào)控房價”屢屢提及，如2010年和2011年連續(xù)兩年強調(diào)“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，2012年強調(diào)“促進房價合理回歸”和2013年的“抓緊完善穩(wěn)定房價工作責任制”。但李克強總理則表示，“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”。

對于今年政府工作報告首次未提房價調(diào)控，政協(xié)委員、住建部副部長齊驥的理解是，報告不是沒提，而是有九字箴言：“抑制投機投資性需求”，這意味著一線城市要遏制投資投機性需求，限購政策不退出，同時雙向調(diào)控，對庫存量比較大的城市，要控制供地結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“分類調(diào)控”思路基本與2013年年底住建部工作會議強化對于不同城市的“分類指導”的思路一致。

張宏偉還表示，2014年政策層面將強化“分類調(diào)控”思路，對于不同城市的“分類指導”，導致不同城市的調(diào)控政策具有“分化”的特征，通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求釋放得以平衡，以使總體市場回歸合理，但是，短期內(nèi)來看，不同城市市場之間仍將呈現(xiàn)“分化”的特征。

杭州（樓盤）透明售房市場研究院院長丁建剛對新華網(wǎng)記者表示，“今年總理的政府工作報告，沒有強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，談“分類調(diào)控”，經(jīng)過三年的調(diào)控之后，市場確實出現(xiàn)了一些分化，一線城市在增長，二三線城市則有了供過于求的危機，分類調(diào)控是非常實事求是的判斷。”

記者在采訪時不少業(yè)內(nèi)專家表示，如果2014年一線城市、部分二線城市表現(xiàn)相對較熱，房價有持續(xù)上漲和反彈的市場風險，那么就需要進行對市場投資性需求、投機性需求進行適度調(diào)節(jié)和控制；之后市場將會出臺一些政策，對分類調(diào)控政策進行具體落實；當然，有些城市的樓市政策執(zhí)行起來也許會有一些松動，難免有些城市還會有一些“救市”措施的出現(xiàn)。

保障房建設(shè)為未來重點工作

十二屆全國人大二次會議閉幕后，李克強總理在會見中外記者并回答記者提出的有關(guān)房地產(chǎn)問題時表示，房地產(chǎn)問題是個大問題，它直接關(guān)系到居民住房問題。讓人民群眾住有所居，這應(yīng)該是政府奮斗的目標。

“我們需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。政府還是要用更多的精力、更大的力度來解決好群眾的基本住房需求問題。所以今年我們要繼續(xù)加大棚戶區(qū)改造的力度，至少要再改造470萬套以上?！崩羁藦娍偫斫邮苊襟w采訪時說。

李克強總理還表示，需推進公租房等保障房建設(shè)，并實行公平分配，緩解新就業(yè)年輕人和進城務(wù)工人員的住房問題，對于合理的自住需求，也應(yīng)有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。對房地產(chǎn)市場則是要因城因地分類進行調(diào)控，抑制投機投資性需求，重在建立長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

全國人大代表、中建五局董事長魯貴卿在接受新華網(wǎng)記者的專訪時表示，政府應(yīng)該騰出精力來進行保障性住房的建設(shè)，高價房該由市場去調(diào)節(jié)，不要引導大家過度去討論房價。而應(yīng)踏踏實實解決低收入人群的房子問題，但也要警惕類似“經(jīng)適房”的失敗教訓。

全國人大代表、河南建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司董事局主席胡葆森在接受新華網(wǎng)記者的專訪時也表示，李克強總理在政府工作報告中著力談到房地產(chǎn)業(yè)的住房問題，最多的還是保障房。實際上，用好政府的這只手主要是建好保障房，首先要做好規(guī)劃，然后是投資主體、建設(shè)主體，這兩個方面要解決好。誰是保障房的建設(shè)主體，現(xiàn)在看來應(yīng)該是政府，這比較符合中國的國情。

胡葆森還表示，保障房實際是過渡性的一種安置手段，等到這部分人群的收入可以購買商品房的時候，就會從保障房搬出去。比如剛畢業(yè)的學生，公務(wù)員等，在他的收入還達不到一定水平時，會租一間30平米或者50平米的房子，像廉租房這些保障性住房所起的作用就是這樣的。

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背景：十年樓市調(diào)控政策演變

2003.8.18號文《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

調(diào)控內(nèi)容：確定房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；增加普通商品房供應(yīng)；控制高檔商品房建設(shè)；加強對土地市場的宏觀調(diào)控；整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售；搞活住房二級市場。

2004.4《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》

調(diào)控內(nèi)容：繼續(xù)深入開展土地市場治理整頓；嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃。

2005.3 國八條 《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》

調(diào)控內(nèi)容：穩(wěn)房價不力要問責地方政府負責人；著力增加普通商品房、經(jīng)適房和廉租房供給；合理拆遷，嚴控被動性住房需求；正確引導居民合理消費預(yù)期。

2005.4 新國八條 《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控八條措施》

調(diào)控內(nèi)容：各地要公布兩年商品房和經(jīng)適房建設(shè)規(guī)模；依法制止炒買炒賣土地行為；加強對普通商品房和經(jīng)適房價格調(diào)控；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度；加大房地產(chǎn)交易行為調(diào)節(jié)力度；商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)貸款和個貸管理；嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為；完善信息披露制度，增強政策透明度。

2006.5 國六條 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》

調(diào)控內(nèi)容：新開工商品房套型建筑面積90平方米以下的比重須達總面積的70%以上；購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易按售房收入全額征收營業(yè)稅；開發(fā)商項目資本金比例須達35%才能獲得開發(fā)貸；個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%；加大對閑置土地的處置力度，2年未動工開發(fā)的無償收回；進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，嚴查捂盤囤房等行為。

2007.8 《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》

調(diào)控內(nèi)容：多渠道解決城市低收入家庭住房困難；建立健全城市廉租住房制度；改進和規(guī)范經(jīng)濟適用住房制度；嚴格經(jīng)濟適用住房上市交易管理。

2008.12 國六條 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康的若干意見》

調(diào)控內(nèi)容：進一步鼓勵普通商品住房消費；加大對自住型和改善型住房消費信貸支持力度，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠；對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅由5年改為2年免征，按收入差額征收營業(yè)稅；支持房企合理融資需求；各地可采取鼓勵住房合理消費、促進樓市健康發(fā)展的政策措施。

2010.1 國五條 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》

調(diào)控內(nèi)容：增加保障房和普通商品房有效供給；購買二套以上住房貸款首付不得低于40%；依法查處價格欺詐、哄抬房價及違反明碼標價行為；力爭2012年末解決1540萬戶低收入住房困難家庭住房問題；外資境內(nèi)投資房地產(chǎn)要嚴格按照現(xiàn)行政策執(zhí)行。

2010.4 新國五條 《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》

調(diào)控內(nèi)容：推進保障房建設(shè)不力要追究責任；貸款購買二套房家庭首付款不低于50%，貸款利率不低于基準利率1.1倍；各地要明確保障房、中小套型普通商品房建設(shè)數(shù)量和比例；確保2010年建設(shè)完成保障性住房300萬套；加強房企溝底和融資監(jiān)管，完善信息披露制度。

2011.1 新國八條 《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》

調(diào)控內(nèi)容：各城市政府一季度向社會公布新建住房價格控制目標；多渠道籌集保障房房源，逐步擴大住房首付款比例不低于60%；商品房供地原則上不得低于前2年年均供應(yīng)量；主要城市擁有二套住房以上家庭不得在當?shù)卦儋彿浚宦鋵嵶》勘Ｕ虾头€(wěn)定房價約談問責機制；“嚴打”虛假消息散布者。

2013.2 國五條 《國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作》

調(diào)控內(nèi)容：各省市要制定年度新建商品住房價格控制目標；擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍；住房用地供應(yīng)總量不低于過去五年平均實際供應(yīng)量；地級以上城市符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏ǚ秶?；推薦城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

2013.3 國五條細則 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》

調(diào)控內(nèi)容：制定本地區(qū)年度新建商品房價格控制目標；限購區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域；進一步提高二套房貸首付比例和貸款利率；二手房交易個稅按轉(zhuǎn)讓所得20%征收；加快推進擴大房產(chǎn)稅試點工作；增加普通商品住房及用地供應(yīng)；全面落實保障性安居工程任務(wù)，2013年底前要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當?shù)刈》勘Ｕ戏秶?；提高商品房預(yù)售門檻。