4月30日，中央政治局召開會議，關(guān)于房地產(chǎn)方面，會議有兩點(diǎn)重要表述。一是繼續(xù)壓實(shí)保交樓各方責(zé)任。會議指出，繼續(xù)堅持因城施策政策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作；二是房地產(chǎn)企業(yè)要去庫存。會議強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。其中“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”是近幾年未出現(xiàn)的新提法，這引起了房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的廣泛關(guān)注。作為地產(chǎn)的重要上游原料行業(yè)之一，水泥行業(yè)將會受到哪些影響？

一、時隔九年 重提去庫存

2014-2015年，中國經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)面臨著信貸緊縮、房企爆雷、庫存高企等問題，2014年7月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》，棚改正式開始。2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議順勢提出“三去一補(bǔ)一降”任務(wù)，要求地產(chǎn)行業(yè)打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。2016-2021年，借助政策紅利和需求釋放，房地產(chǎn)行業(yè)迎來繁榮發(fā)展期。

表1:地產(chǎn)去庫存的兩次重磅會議情況對比

資料來源：水泥大數(shù)據(jù)研究院整理

數(shù)據(jù)顯示，截至到2024年3月，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積74833萬平，超過2015年，達(dá)到歷史高位水平，如果加上二手房，廣義庫存量則會更高。在此背景下，時隔九年，中央重提去庫存，同時淡化“三大工程”，將消化存量庫存作為今后一段時期地產(chǎn)行業(yè)的工作重點(diǎn)。筆者認(rèn)為，歷史會重演，但不會簡單重復(fù)。一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系已發(fā)生重大變化；另一方面，國家對引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的決心堅定不移。因此，地產(chǎn)行業(yè)難以重現(xiàn)“十三五”輝煌時期，預(yù)計經(jīng)過深度調(diào)整后將轉(zhuǎn)入平穩(wěn)健康發(fā)展的新階段。

圖1：當(dāng)前房地產(chǎn)庫存達(dá)到歷史高位

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

二、謹(jǐn)慎看待對水泥行業(yè)影響

（一）短期：提振信心 改善預(yù)期

中國水泥網(wǎng)水泥大數(shù)據(jù)顯示，自2023年以來，沿江水泥信心指數(shù)多在50%以下，這反映出地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降背景下水泥企業(yè)經(jīng)營信心不足。此次政治局會議結(jié)束后，北京、杭州等重要城市先后出臺部分放松或全面放開限購的政策，預(yù)計還將有更多地區(qū)祭出寬松大招。短期看，水泥行業(yè)作為與地產(chǎn)行業(yè)緊密聯(lián)系的行業(yè)，市場信心會得到一定程度提振，這對改善企業(yè)經(jīng)營者未來預(yù)期將起到積極作用。

圖2：沿江水泥市場信心指數(shù)（%）

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

（二）長期：難改下行走勢

2015年中央提出“去庫存”后，房地產(chǎn)行業(yè)再次步入繁榮期，投資平穩(wěn)增長，房價持續(xù)上漲，不少地區(qū)房價翻倍。與此同時，受益于需求穩(wěn)定和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，水泥價格步步走高，水泥行業(yè)走出虧損泥潭，地產(chǎn)和水泥實(shí)現(xiàn)“雙贏”。2022年及之后，地產(chǎn)持續(xù)深度調(diào)整，水泥需求大幅萎縮，這一繁榮趨勢開始結(jié)束。

圖3：2016-2021房價、水泥價格聯(lián)袂走高

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）

2016-2021年這輪地產(chǎn)去庫是以房價上漲形式完成，當(dāng)時無論是政府還是房企和居民，均對地產(chǎn)持有樂觀預(yù)期，加上政策利好和需求釋放，地產(chǎn)銷售端和投資端均表現(xiàn)較高景氣度。但時過境遷，當(dāng)前行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化，高頻數(shù)據(jù)顯示，2024年5月以來地產(chǎn)銷售端數(shù)據(jù)并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，新的政策效果仍待觀察。拉長周期看，人口紅利逐漸消失，市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，“房住不炒”政策已成共識，居民預(yù)期普遍較差，房企新開項(xiàng)目較為謹(jǐn)慎。因此，此輪房地產(chǎn)去庫政策對水泥市場影響較為有限，難以改變水泥行業(yè)長期下行走勢。

圖4：土地成交和新開工仍未轉(zhuǎn)正

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）