華南告急！華東告急！華北告急！

一夜之間，全國(guó)水泥告急，異常短缺！

9月份，水泥價(jià)格還在低位，市場(chǎng)還是寒冬，10月份產(chǎn)量同比還下滑2.1%。

萬(wàn)萬(wàn)沒想到，短短一個(gè)月，行業(yè)翻天覆地，咸魚大翻身。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，最近一段時(shí)間，華北、華東和華南等多地的水泥市場(chǎng)價(jià)格普遍上漲。

以前水泥都是一個(gè)季度漲一次價(jià)，頂多一個(gè)月漲一次價(jià)，現(xiàn)在都一個(gè)月漲兩次價(jià)，個(gè)別地區(qū)甚至出現(xiàn)一個(gè)月內(nèi)漲價(jià)200元/噸的巨大漲幅！

依據(jù)9月份350元/噸的平均價(jià)格計(jì)算，水泥一個(gè)月內(nèi)最高漲幅高達(dá)57.14%！

更嚴(yán)峻的是，即便價(jià)格上漲，也買不到貨。

水泥廠開足馬力加大生產(chǎn)，無論多少貨都被搶購(gòu)一空，工廠門口全是提貨車，非常擁堵，因?yàn)樗嗌a(chǎn)不出來，來了得先排隊(duì)，天亮排隊(duì)天黑了才能輪到，平均排隊(duì)時(shí)間8個(gè)小時(shí)。

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水泥市場(chǎng)如此火爆，房地產(chǎn)又出現(xiàn)新情況了？

趕在春節(jié)前 加緊搞一波！

過去20年，城市化搞得轟轟烈烈，鋼筋水泥成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力。

毫無意外，中國(guó)成了全球當(dāng)之無愧的“水泥之王”、“鋼鐵之王”。

比爾蓋茨都感嘆，中國(guó)3年時(shí)間消耗的水泥，比美國(guó)100年內(nèi)用掉的還多。

美國(guó)一百年建設(shè)，中國(guó)三年就搞定了。

要知道，美國(guó)20世紀(jì)建造了各種摩天大樓、州際公路、胡佛水壩等等，這些都是美國(guó)的地標(biāo)象征！

任何東西，吃多了都會(huì)撐，水泥消費(fèi)也有臨界值。

根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，累計(jì)人均水泥消費(fèi)量22噸為需求拐點(diǎn)，超過這個(gè)水平，需求就會(huì)下降。

1981年至2015年，我國(guó)累計(jì)人均水泥消費(fèi)為22.29噸，首次超過22噸的臨界值，水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩，行業(yè)大面積虧損。

2015年底，我們正式提出供給側(cè)改革，水泥去產(chǎn)能拉開大幕，嚴(yán)控新增產(chǎn)能！

一輪行政試壓下來，全國(guó)關(guān)停上千家廠商；一輪查環(huán)保下來，全國(guó)又關(guān)停上千家廠商。

告急！一夜之間 全國(guó)異常短缺！天量樓市堰塞湖徹底疏通？

小廠都關(guān)了，就只剩下些大廠，行業(yè)集中度大幅提升，產(chǎn)能和產(chǎn)量也顯著下降。

為什么現(xiàn)在水泥開始短缺了呢？

南方夏季多雨，不利于施工，秋冬季節(jié)，雨水偏少，氣候干燥，有利于工程施工。

再加上，春節(jié)臨近，施工方擔(dān)心農(nóng)民工回家過年，年后就不回來了。

因此，每年春節(jié)前的秋冬季節(jié)，都是南方傳統(tǒng)的施工旺季，水泥需求大幅飆升！

不可否認(rèn)，傳統(tǒng)施工旺季，是水泥緊缺的因素之一。

問題是，秋冬季節(jié)，北方天氣轉(zhuǎn)冷，天寒地凍，施工條件異常惡劣，是傳統(tǒng)的淡季。

但是，在這輪漲價(jià)中，最兇的不是南方，而是河南。

據(jù)每經(jīng)記者報(bào)道，河南半個(gè)月左右上漲了200元/噸，非常意外！

為什么？

除了錯(cuò)峰生產(chǎn)，根本原因就是，基建和房地產(chǎn)投資都非常給力！

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萬(wàn)萬(wàn)沒想到 還是靠房地產(chǎn) 靠水泥！

今年9月，青黃不接，地方債額度用完了，政府搞基建沒錢了，建材市場(chǎng)很冷清，水泥價(jià)格也跌至新低。

雪上加霜，經(jīng)濟(jì)增速年初以來又一直連下臺(tái)階，各個(gè)宏觀前瞻指標(biāo)都有點(diǎn)失望。

終于，政策動(dòng)手了。

9月4日，國(guó)常會(huì)明確要求，按規(guī)定可以提前下達(dá)明年專項(xiàng)債額度；還有額度的地方，9月底前必須全部耗完，10月底前必須把款撥到項(xiàng)目上。

意思是，各地方注意了，有錢的趕緊花，沒錢的趕緊把明年的錢提前搞定，趕緊修路、建橋，建設(shè)國(guó)家。

11月3日，國(guó)常會(huì)又要求，好的基建項(xiàng)目，資本金最低比例可以下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)。

意思就是，項(xiàng)目杠桿放松了，可以加得更大，比如原來10個(gè)億資金可以搞40億的基建項(xiàng)目，現(xiàn)在可以搞50億的基建項(xiàng)目了。

一系列政策打氣后，各路資金都到位了。

企業(yè)想發(fā)債搞基建？批！三五十億，完全沒問題。

城投債？大力支持！2019年，城投債新發(fā)規(guī)模33172.99億元，較2018年增長(zhǎng)33.9%。

錢到位了，啥都好說，基建投資立馬改善。

11月份，廣義基建投資同增5.2%，增速環(huán)比增長(zhǎng)了3.2個(gè)百分點(diǎn)；前11個(gè)月，廣義基建累計(jì)投資16.5萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3.5%，增速較前10個(gè)月提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)然，更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)韌性十足，遠(yuǎn)超預(yù)期！

去年年末，房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，全國(guó)棚戶區(qū)改造計(jì)劃減半，信托等房企融資渠道也被堵住。別說水泥廠，幾乎所有人都預(yù)期，2019年房地產(chǎn)投資要“涼”了。

萬(wàn)萬(wàn)沒想到，2019年年初，房地產(chǎn)投資就開始發(fā)力，一改往日頹勢(shì)，增速回到兩位數(shù)，然后一直高位增長(zhǎng)！

對(duì)比一下，16年年中和17年年底，房地產(chǎn)單月增速跌到過2%以下，累計(jì)增速也都是5%、8%，最高10%，2019年累計(jì)增速在10%上方都沒下來過！

現(xiàn)實(shí)很殘酷，2019年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，還是韌性十足的房地產(chǎn)投資，成為為數(shù)不多的“亮點(diǎn)”之一。

拆解一下，到底是什么在支撐房地產(chǎn)韌性呢？

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)投資里面，“其他”分項(xiàng)（銀白色虛線）增速顯著高于另外三項(xiàng)。這個(gè)項(xiàng)目里面主要體現(xiàn)的就是開發(fā)商拿地費(fèi)用，占比高達(dá)75%。

也就是說，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，主要靠開發(fā)商拿地的錢來支撐。

注意，仔細(xì)建筑工程（暗紅線）這個(gè)分項(xiàng)的趨勢(shì)，2018年增速很低，2019年立馬飆升，然后一直高位運(yùn)行，支撐整個(gè)房地產(chǎn)投資。

建筑工程這個(gè)指標(biāo)什么意思呢？

開發(fā)商必須施工，必須動(dòng)工興料，把鋼筋和水泥，真正用到工地里，這個(gè)指標(biāo)才會(huì)變化。

而且，這個(gè)指標(biāo)在房地產(chǎn)投資的占比一直高達(dá)60%左右，一點(diǎn)兒的變化，就對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大影響。

因此，我們看到，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也不是太低，但是建筑工程這個(gè)分項(xiàng)太低，水泥市場(chǎng)變化不是太大。

但是，2019年，這個(gè)指標(biāo)一路走高，水泥市場(chǎng)一下子就緊張了起來。

接下來一個(gè)關(guān)鍵問題是，為啥開發(fā)商不拿地，而是消耗鋼筋水泥，搞建筑了呢？

因?yàn)?，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了天量堰塞湖，已經(jīng)到了必須疏通的時(shí)候！

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85億平米天量堰塞湖 必須徹底疏通！

樓市調(diào)控，以前都沒真正下過狠手，現(xiàn)在一下狠手，房地產(chǎn)市場(chǎng)就變形了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了兩個(gè)異常現(xiàn)象，前所未有，史上首次出現(xiàn)。

他們以前都是同漲同跌，趨勢(shì)一致，現(xiàn)在竟然破天荒出現(xiàn)了背離：

第一個(gè)，房地產(chǎn)建筑工程和安裝工程，這兩個(gè)指標(biāo)背離。

建筑工程上揚(yáng)，主要是因?yàn)榉科笄皟扇昴玫牡?，再不開工就要被罰了，已經(jīng)到了不得不開工的時(shí)候。

還有一個(gè)原因就是，開發(fā)商資金緊張，為了高周轉(zhuǎn)，必須先開發(fā)個(gè)20%，才能達(dá)到預(yù)售條件。

達(dá)到預(yù)售條件后，開發(fā)商就擱置不開發(fā)了，所以安裝工程增速很低，項(xiàng)目都不竣工。

第二個(gè)，期房銷售和現(xiàn)房銷售，這兩個(gè)指標(biāo)背離。

最近幾年，賣出去的房子，90%以上都是期房，現(xiàn)房不到10%，但是走勢(shì)是一致的，要冷都冷，要熱都熱。

但是，截至2019年11月，累計(jì)同比增速為5.9%，同期，現(xiàn)房銷售持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，累計(jì)同比增速達(dá)到了-21.5%！

主要原因還是，開發(fā)商資金緊張，搶銷售。

無論是開發(fā)商賣期房，還是只開發(fā)不竣工，這些都加劇了：天量地產(chǎn)堰塞湖。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截止10月份，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積高達(dá)85.49億平米！

85.49億平米在建工程，這個(gè)天文數(shù)字，既是地產(chǎn)韌性，也是個(gè)巨大腫瘤，除掉是大勢(shì)所趨。

先思考一個(gè)問題：為什么排除千難萬(wàn)阻，硬要修改證券法呢？

因?yàn)椋I(lǐng)導(dǎo)們迫切希望改變經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，從土地溢價(jià)轉(zhuǎn)移到新興產(chǎn)業(yè)溢價(jià)，轉(zhuǎn)換的工具和平臺(tái)就是，資本市場(chǎng)。

這個(gè)趨勢(shì)，早就開始了，證券法都修改了，房地產(chǎn)堰塞湖也一定會(huì)疏通掉。

再看一下當(dāng)前房地產(chǎn)的政策趨勢(shì)：

12月3日，黑龍江樓市調(diào)控升級(jí)，全面實(shí)行項(xiàng)目資本金監(jiān)管制度，禁止房企貸款拿地，高層建到2/3才能預(yù)售，結(jié)合實(shí)際，開展現(xiàn)房銷售。

12月13日，西安發(fā)布新政，對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)行全額、全程監(jiān)管，明確購(gòu)房款必須交存監(jiān)管專戶。

……

觀察一下，最近樓市調(diào)控收緊政策，不再加碼限購(gòu)，也不再限制人口流入，主要就是管控開發(fā)商資金，不準(zhǔn)加杠桿拿地，不準(zhǔn)隨意動(dòng)預(yù)售款，動(dòng)搖商品房預(yù)售制度，防止?fàn)€尾！

這會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)結(jié)果：

1、防止項(xiàng)目爛尾，開發(fā)商一大筆錢都必須優(yōu)先保證，把現(xiàn)存項(xiàng)目完工，消耗掉這么龐大的堰塞湖。

2、以前預(yù)售高周轉(zhuǎn)模式玩不通了，也就是說，項(xiàng)目不是隨便開個(gè)頭，就能拿預(yù)售款了。這也意味著，這個(gè)堰塞湖，不會(huì)再大規(guī)模膨脹了。

2000年，我們地產(chǎn)每年新建1億平米，2010年增長(zhǎng)到10億平方米，2018年又飆升到了17億平米，已經(jīng)到達(dá)極限。

黃奇帆判斷，這個(gè)數(shù)字就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的天花板，往后就進(jìn)入拐點(diǎn)，每年減少。

房地產(chǎn)，是經(jīng)濟(jì)的韌性，也是經(jīng)濟(jì)的隱患。

85.49億平米施工面積這個(gè)天量堰塞湖，疏通完工之時(shí)，也就是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型成功之際！