今年7月20日國務院發(fā)布《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，內容提出城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將按基礎類、完善類、提升類進行分類，并且制定2020年、2022年以及“十四五”期的改造目標。此外，關于老舊小區(qū)改造所涉及的資金來源，《指導》提出建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金機制，集全社會力量積極參與建設城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

老舊小區(qū)改造經(jīng)驗趨于成熟 將迎高速發(fā)展期

“老舊小區(qū)改造”這詞由來已久。2017年，住建部就在廈門、廣州等15個城市啟動老舊小區(qū)改造試點。到2018年，已經(jīng)積累一批可推廣的經(jīng)驗。而“老舊小區(qū)改造”真正普及于大眾，是從2019年開始，2019年6月19日，國常會會議就提到要推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，順應群眾期盼改善居住條件。由此，2019年老舊小區(qū)改造達352萬戶，直到今年改造小區(qū)數(shù)量翻倍，達到700萬戶，余下還有3500萬個待改造。預計未來五年，老舊小區(qū)改造戶數(shù)的復合增長率達37.97%，將進入高增速發(fā)展。

表：2017年至“十四五”期末老舊小區(qū)改造任務動態(tài)及發(fā)展目標

數(shù)據(jù)來源：水泥大數(shù)據(jù)（https://data.ccement.com/）、住建部、國務院

而此時國務院重點推出《老舊小區(qū)改造指導》文件，一方面，老舊小區(qū)改造可拉動內需，帶動就業(yè)，在2019年6月15日總理李克強在杭州考察時候，就提出，“要建設宜居城市首先要建設宜居小區(qū)，改造老舊小區(qū)、發(fā)展社區(qū)服務，不僅是民生工程，也可成為培育國內市場拓展內需的重要抓手，既能拉動有效投資，又能促進消費，帶動大量就業(yè)，發(fā)展空間廣闊”。另一方面，促進行業(yè)上下游發(fā)展，同年10月14日，總理李克強在考察西安時候，就說：“改造后的小區(qū)不光要“好看”，關鍵要“好住”。老舊小區(qū)不僅在樓體管網(wǎng)翻新等“硬件”改造，還要增加群眾需求提供養(yǎng)老托幼、醫(yī)療助餐等“軟件”服務。”

2020年改造將如期完成 政府資金已下達完畢

目前我國城鎮(zhèn)小區(qū)老舊改造正從試點到任務推進轉向，并且我國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造正進入快速通道發(fā)展，力爭實現(xiàn)“十四五”期末基本完成2000年以前的城鎮(zhèn)小區(qū)的規(guī)劃目標。根據(jù)住建部了解，截止今年7月21日，計劃改造的老舊小區(qū)3.9萬個，已經(jīng)開工近一半。預計接下來的“金九銀十”，計劃改造的老舊小區(qū)將如火如荼的建設，全年任務必將如期完成。

因政策支持，政策資金已下達完成，《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》提到建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，其中加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程。7月，中央預算內投資主要支持供水、排水、道路等老舊小區(qū)改造安排了543億元，并已全部下達完畢，而財政補助資金303億元支持地方用于老舊小區(qū)改造也已全部下達，合計政府資金846億元已下達。此外，政府還給參與改造的社會資本予以稅費政策的優(yōu)惠。

整體而言，老舊小區(qū)改造將在未來幾年呈現(xiàn)高速增長期，并且?guī)有袠I(yè)上表下游發(fā)展，尤其是給在戶內改造所及的建材、家裝、家電等方面帶來機會。

未來 老舊小區(qū)改造將創(chuàng)造萬億規(guī)模 砂漿、商混迎新機遇

未來五年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將產(chǎn)生萬億規(guī)模，根據(jù)住建部披露數(shù)據(jù)，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。國務院參事、原住建部副部長仇保興在2019年初步估算我國城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

老舊小區(qū)改造對預拌砂漿和商混行業(yè)來說，尤其在基礎類和提升類中存發(fā)展機遇，不過在老舊小區(qū)改造中，砂漿用量將會多于商混，比如在基礎類方面，《指導》提到在市政配套基礎設施和建筑物的屋面、外墻、樓體等公共部位維修方面，大都用預拌砂漿去修補，只有在小區(qū)道路翻新上，商混澆筑使用較多。

在提升類方面，《指導》提到改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施、衛(wèi)生服務站等公共設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知等，以及養(yǎng)老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。如果每個小區(qū)為了提升居民生活品質愿意投入建設，那么這些新增配套設施建設也將提升商混澆筑需求，然而關于原有服務設施改造方面，基本上，使用預拌砂漿修補居多。

未來五年，老舊小區(qū)改造使用預拌砂漿用量將持續(xù)增加。據(jù)住建部數(shù)據(jù)披露，在2025年之前，全國16萬個老舊小區(qū)，而建筑面積約40億平方米，假如這些建筑面積全部用砂漿來修補，那么按照在基面平整條件下施工，2mm厚度材料消耗1.5—2.0kg/m²來算，那么未來五年，改造所需的預拌砂漿用量總計約為600-800萬噸，每年用量約為120-160萬噸，和2018年全國砂漿用量（1.18億噸）相比，預計每年老舊小區(qū)改造將給砂漿行業(yè)帶來約1%左右的需求。