過去3年，全國性的棚戶區(qū)改造為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)了約1/4的成績，同時也惠及了鋼鐵、水泥等上游行業(yè)。初步測算，近兩年的水泥產(chǎn)量中有近5%是由棚改貢獻(xiàn)的。近日，有關(guān)“國家開發(fā)銀行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚戶區(qū)改造”的傳聞盛囂塵上。對此，國開行的回應(yīng)為，今年以來，開發(fā)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)棚改政策，在國務(wù)院相關(guān)部委指導(dǎo)下，配合地方政府依法合規(guī)開展棚改融資工作。

  根據(jù)棚改的進(jìn)程推算，如今已經(jīng)進(jìn)入收尾期，進(jìn)程有所放緩是正常的。截至5月末，國開行今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力地支持了棚改續(xù)建及2018年580萬套新開工項目建設(shè)，今年來看對水泥需求影響并不會太大。值得擔(dān)憂的是待棚改落幕后，水泥需求將減少1億噸，水泥企業(yè)及相關(guān)從業(yè)者對此應(yīng)做好心理準(zhǔn)備。尤其是對棚改依賴度高的區(qū)域、城市未來水泥需求出現(xiàn)急劇下滑的可能性很大。

  棚戶區(qū)改造進(jìn)程將放緩：貨幣化安置降低是大概率事件

  棚戶區(qū)改造，是指納入國家棚戶區(qū)改造計劃（省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃），依法實施棚戶區(qū)征收拆遷、居民補(bǔ)償安置以及相應(yīng)的騰空土地開發(fā)利用等的系統(tǒng)性工程。棚改根據(jù)安置方式，分為實物安置和貨幣安置兩種。相比實物安置，貨幣安置具有縮短安置進(jìn)程，拉動房地產(chǎn)去庫存，盤活居民資產(chǎn)等優(yōu)勢，但是貨幣化安置成本相對較高，對于提升購買力有比較直接的影響。早期棚改以實物安置為主，因此發(fā)展進(jìn)程較慢。2014年貨幣化安置比例僅有10%。為加速房地產(chǎn)去庫存進(jìn)程，尤其是三四線城市，2015年6月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)工作的意見》，貨幣化安置逐漸成為最主要的安置方式。2015、2016年棚改貨幣化安置比例提高到29.9%和48.5%，2017年高達(dá)67.7%。

  盡管國開行未正面回應(yīng)貸款審批權(quán)限是否收回，貨幣化安置比例是否會降低等市場關(guān)心的問題，筆者認(rèn)為隨著棚改進(jìn)入下半場，貨幣化安置作為加速房地產(chǎn)去庫存利器的歷史任務(wù)已經(jīng)基本完成，比例降低是大概率事件，一定程度上將會放緩棚改資金的發(fā)放進(jìn)程，對后期項目的立項、開施工等產(chǎn)生影響。

  我國棚戶區(qū)改造工作自2005年開始，至今已歷經(jīng)13年。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012末棚戶區(qū)存量約有4,200萬戶，過去5年全國棚戶區(qū)住房完成改造2600多萬套。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出了“三年棚改攻堅計劃”，2018年到2020年，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套；與2015年提出的《城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)三年計劃（2015-2017年）》互相形成棚改的上下半場。2018年政府工作報告中指出，“啟動新的三年棚改攻堅計劃，2018年開工580萬套”。由此可見，我國的棚戶區(qū)改造進(jìn)程已進(jìn)入最后的3年，即可將存量消耗完畢。2018年以來棚改項目推進(jìn)的速度和節(jié)奏確實在放慢，部分省份開工率同比有所下降，據(jù)媒體報道某四線城市地產(chǎn)開發(fā)商稱項目被暫停審批，當(dāng)?shù)貒_行正在檢查承建方當(dāng)?shù)爻峭豆静僮骱弦?guī)性。另外，房地產(chǎn)庫存持續(xù)降低，易居研究院的百城庫存報告顯示，2018年5月份受其監(jiān)測的100個城市中，三四線城市新建商品住宅存銷比為9.8個月，是2010年以來的月度最低值。貨幣化安置相當(dāng)于政府出錢幫你買房，順利完成房地產(chǎn)去庫存的同時，也推高了二三四線城市的房價，樓市過熱加大了我國的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。兩方面因素作用之下，貨幣安置比例降低是大概率事件。

  市場化融資手段會成為棚改貸款的補(bǔ)充資金來源

  棚改放緩對房地產(chǎn)及水泥、鋼鐵等上游行業(yè)的需求顯然是負(fù)面的影響，根源在于棚改自身去化周期的逐漸下降，而不在于國開行是否對棚改抽水。目前PSL貸款還是棚改最重要的資金支撐，截至2018年6月末，棚改資金的主要來源方PSL余額達(dá)到了3.19萬億元，同比增長32.11%。

  圖1： 我國央行抵押補(bǔ)充貸余額

  數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，中國水泥網(wǎng)，水泥大數(shù)據(jù)研究院

  因此筆者認(rèn)為，市場對于國開行斷貸的擔(dān)憂過度。棚戶區(qū)改造的主要資金來源包括：1）抵押支持貸款（PSL）；2）財政補(bǔ)助；3）募資用途涉及棚改項目的城投債；4）2018年新發(fā)的棚改專項債在內(nèi)的債務(wù)融資；5）其他資金（含PPP）。其中，以國開行為主的政策性銀行通過抵押補(bǔ)充貸款PSL投放的資金是棚改最主要的資金來源。今年，棚改項目多了一條棚改專項債的融資途徑。4 月份，財政部發(fā)布《試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券管理辦法》（28號文），決定 2018 年在棚戶區(qū)改造領(lǐng)域開展試點(diǎn)，有序推進(jìn)試點(diǎn)發(fā)行地方政府棚戶區(qū)改造專項債券工作， 鼓勵地方政府通過發(fā)行專項債的方式，募集資金專門用于棚戶區(qū)改造，償債資金來源也是棚改項目對應(yīng)的相關(guān)收入。PSL貸款周期一般為3年，專項債券相比PSL具有期限更長，利率低等特點(diǎn)。城投債目前占比也較小，專項債券、城投債等市場化融資手段有可能會接替PSL成為棚改的主要資金來源。

  今年水泥需求量受到影響不大，但后期將難以為繼

  2015、2016和2017年全國完成棚戶改造分別為601萬套、606萬套、609萬套，以平均每套面積為100平方米來計算，棚改每年創(chuàng)造的水泥需求約為1.1億噸，占水泥總產(chǎn)量的5%左右。由于棚戶區(qū)改造具有高度的政策性，目標(biāo)均是層層下達(dá)，一般項目是年度任務(wù)，在一年內(nèi)必須完成當(dāng)年的棚戶區(qū)改造任務(wù)，包括拆遷，安置房源的建設(shè)和購買以及公益性基礎(chǔ)設(shè)施的完善，如無意外今年580萬套開工量將會繼續(xù)支撐水泥的需求。由于增速放緩，今年這部分的水泥需求減少量約在500萬噸左右，暫不會出現(xiàn)水泥產(chǎn)量的急劇下降。更值得擔(dān)憂的是明后兩年由于棚改增速下滑帶來的水泥需求量平均每年將會下降2200萬噸。長期來看，由于棚改主要集中在三四線城市，是政策引導(dǎo)的購房需求，大部分的三四線城市缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、就業(yè)機(jī)會，一旦棚改結(jié)束，其自身基本面不足以支撐房地產(chǎn)的持續(xù)成長。

  區(qū)域之間存在差異：部分地區(qū)對棚改依賴度高

  分區(qū)域看，各省之間棚改體量、發(fā)展進(jìn)程有所差異。從容量上看，未來棚改空間較大的地區(qū)主要集中山東省，長江三角洲的江浙皖地區(qū)，中部的河南，長江中游地區(qū)的湖北、湖南，貴州、新疆等地。如表1所示，筆者主要從棚改對水泥需求拉動的占比和今年的棚改目標(biāo)兩個維度來考察該地區(qū)未來的水泥需求趨勢。總體來看，2018年大部分省份的棚改目標(biāo)套數(shù)比2017年有不同程度的下浮，棚改仍在加速的地區(qū)水泥需求將會繼續(xù)增長，如浙江、河南等省，但從棚改拉動水泥需求占比來看，對于棚改依賴程度最高的黑龍江、新疆、內(nèi)蒙古等省份未來有更大幾率遭遇水泥需求的大幅滑坡。

  表1：主要省份2018年棚改目標(biāo)對比

  數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)，水泥大數(shù)據(jù)研究院

  綜上，筆者推測，由于各地棚改進(jìn)程有差異，未來棚改貸款發(fā)放會因地制宜，更傾向于對庫存仍較高的或預(yù)期未來人口流入、有長遠(yuǎn)發(fā)展前景的城市。從依賴PSL向多種融資格局的切換過程中，可能會影響短期的工程進(jìn)度，但從棚改的容量來看，仍夠支撐未來2-3年的需求。另外，房價的漲跌也會對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃產(chǎn)生影響，盡管2018年以來，房屋銷售和房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)出現(xiàn)背離，但很難說這樣的趨勢能夠維持長久。對于棚改依賴度高的區(qū)域、城市未來水泥需求出現(xiàn)急劇下滑的可能性很大。